Il primo passo che chiunque si trova a vendere il proprio immobile deve affrontare è quello di valutare il proprio immobile.

Valutare il proprio Immobile: Un errore comune

Sembrerà scontato, ma non lo è: come in ogni percorso che ci si trova ad affrontare nella vita, anche in questo caso “Partire con il piede giusto” è importante per non trovarsi a metà strada e a dover ritornare sui propri passi, perdendo tempo e denaro.

Uno degli errori più comuni in cui si può incorrere quando si valuta il proprio immobile è quello di lasciarsi trasportare dalle emozioni: la nostra casa è il posto in cui si è svolta la maggior parte della nostra vita, è dove magari siamo cresciuti o dove abbiamo visto crescere i nostri figli, dove ogni angolo è legato ad un particolare ricordo che conserviamo gelosamente. Per abitudine o per affezione siamo portati a non notare tutte quelle piccole imperfezioni che invece, possono influire sul valore dell’immobile.

Ma non solo: i fattori – sia soggettivi che oggettivi –  che entrano in gioco in una compravendita immobiliare sono molteplici, ad esempio il proprietario di un immobile potrebbe avere la necessità di vendere con urgenza e, di conseguenza, fissare un prezzo minore rispetto a quello di mercato. Fatto salvo questi casi particolari, che comunque è sempre bene tenere in mente, in questo capitolo vi daremo qualche utile consiglio per valutare al meglio il vostro immobile.

Valutare il proprio immobile: un metodo “empirico”

Un metodo immediato (ma abbastanza approssimativo) per calcolare il valore del proprio immobile, da utilizzare per “farsi un’idea”, è quello di fare delle ricerche e confrontare i prezzi di immobili con caratteristiche simili al vostro nella stessa zona collegandosi ai portali immobiliari o a quelli delle agenzie. Attenzione però, come sottolineato in precedenza, questo è un metodo approssimativo: i prezzi che troverete infatti corrispondono al prezzo di richiesta, che sarà diverso dal prezzo effettivo di vendita. Da una ricerca effettuata da Nonisma nel 2016 è infatti emerso che la differenza tra prezzo richiesto e prezzo effettivo di vendita è mediamente compresa tra il 10% e il 12,5%.

Valutare il proprio immobile: un metodo matematico

Un metodo più efficace e preciso è invece quello di calcolare il prezzo base del tuo immobile: in sostanza, bisogna  moltiplicare la superficie commerciale dell’immobile per il valore a mq di zona per immobili della tipologia e della misura presa in considerazione.

Per superficie commerciale dell’immobile si intende grandezza dell’ immobile comprensiva sia dei muri perimetrali che dei muri interni (solitamente, questi costituiscono circa dal 5% al 12% della superficie calpestabile). A queste andranno poi sommati eventuali balconi o terrazze e giardini, oltre a mansarde, soppalchi, verande, e altri spazi accessori, la cui superficie andrà calcolata in percentuale.
Il Valore a mq di zona invece varia in base alla zona geografica in cui è situato l’immobile (un immobile situato in centro città, ad esempio, avrà un valore superiore ad uno delle stesse dimensioni situato in periferia, inoltre ci sono importanti differenze anche all’ interno della stessa zona).
Ci sono diversi servizi online tramite i quali è possibile reperire questo dato, tra cui il servizio geopoi, messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, (http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/).  Attenzione però: questo dato rappresenta un dato “storico”, in genere aggiornato a circa un anno prima, e che si basa sulla media dei valori delle compravendite avvenute in un determinato periodo, senza tenere conto delle particolarità dei singoli immobili, come piano, esposizione, fruibilità degli spazi, ecc.

Valutare il proprio immobile: considerazioni

Grazie a questa semplice moltiplicazione (Superficie commerciale per Valore al mq) è possibile stabilire con più esattezza il valore del vostro immobile, ma bisogna tenere comunque sempre bene a mente che qualsiasi compravendita non è fatta di semplice matematica. Quando si tratta di fare incontrare domanda e offerta, i fattori in gioco sono moltissimi: Innanzitutto vanno ricercati quegli elementi che possano far aumentare o diminuire il valore dell’immobile, come ad esempio l’esposizione dell’immobile, la presenza o meno dell’ascensore, lo stato degli infissi, i bassi o alti consumi energetici, l’ammontare delle spese condominiali nel caso si tratti di un appartamento situato in un condominio. Bisogna anche prendere in considerazione inoltre lo stato del mercato nel periodo in cui vogliamo vendere: un mercato ipertrofico o, al contrario, stagnante, influirà certamente sul prezzo finale a cui riuscirete a vendere il vostro immobile, così come le quantità di offerta e di richiesta per immobili simili al vostro.

Il metodo migliore per valutare il proprio immobile resta comunque quello di avvalersi della consulenza di professionisti immobiliari che, grazie alla loro esperienza, professionalità, conoscenza del mercato e del territorio, saranno in grado di effettuare delle valutazioni che tengano conto di tutti i fattori in gioco, riuscendo così a stabilire il valore nella maniera più accurata possibile e portando dati oggettivi a supporto della loro stima.

Altri consigli utili

In questo primo articolo dedicato ai contenuti della Guida al Vendere Casa dell’Immobiliare San Pietro abbiamo affrontato assieme le varie modalità utili a stabilire il valore di un’immobile e proposto qualche consiglio pratico che, speriamo, possa essere d’aiuto ai nostri lettori.
Per approfondire l’argomento e per avere altre informazioni e consigli su:

• Come dare il giusto valore al vostro immobile
• Pro e contro della vendita tra privati e quella tramite agenzia
• Consigli su come preparare al meglio la casa prima della vendita.
• Le fasi della compravendita immobiliare, dalla trattativa fino alla consegna delle chiavi
• Tutti gli adempimenti burocratici da sostenere e le documentazioni necessarie

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Buona Lettura!

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