Quando si parla di compravendita immobiliare in Italia, un tema che spesso solleva dubbi e preoccupazioni è quello della plusvalenza. Ma cos’è esattamente e come funziona?

Cominciamo con il rammentare che la plusvalenza immobiliare si verifica quando un immobile viene venduto a un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto, generando così un guadagno per il venditore. Il calcolo è apparentemente semplice: si sottrae dal prezzo di vendita il costo di acquisto, includendo le spese notarili e gli oneri accessori. Tuttavia, le implicazioni fiscali di questo guadagno possono essere complesse e meritano un’attenta considerazione.

Non tutte le plusvalenze immobiliari sono soggette a tassazione

È importante sapere che non tutte le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili sono soggette a tassazione.

La legge italiana, infatti, prevede diverse esenzioni che possono sollevare il venditore dall’obbligo di pagare le imposte su questo guadagno.

Una delle più significative riguarda la vendita della prima casa. Se l’immobile venduto è stato utilizzato come abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, la plusvalenza non viene tassata, con una disposizione che mira a proteggere i cittadini che vendono la propria abitazione principale, riconoscendo che tale operazione spesso risponde a esigenze personali o familiari piuttosto che a scopi speculativi.

Un’altra importante esenzione si applica agli immobili ereditati o ricevuti in donazione. In questi casi, la plusvalenza non viene tassata, indipendentemente dal tempo trascorso tra l’acquisizione e la vendita del bene: la norma riconosce infatti la natura non speculativa di tali transazioni, che sono spesso legate a dinamiche familiari o a situazioni particolari.

Quanto viene tassata la plusvalenza immobiliare

Per tutti gli altri immobili che non rientrano nelle categorie esenti, la tassazione della plusvalenza dipende dal periodo di possesso del bene. Se l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, la plusvalenza viene considerata come reddito diverso e viene tassata separatamente con un’aliquota del 26%.

D’altra parte, se la vendita avviene dopo cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza generalmente non è soggetta a tassazione, a meno che non si tratti di terreni edificabili.

Come si calcola la plusvalenza nella rivendita immobiliare

Nel calcolo della plusvalenza, è importante ricordare che il venditore può detrarre dal prezzo di vendita non solo il costo di acquisto originario, ma anche le spese incrementative sostenute durante il periodo di possesso dell’immobile, come i costi per ristrutturazioni, ampliamenti o migliorie che hanno effettivamente aumentato il valore dell’immobile. La corretta documentazione di tali spese è fondamentale per poterne beneficiare in sede di calcolo della plusvalenza.

Come pagare l’imposta dovuta

Per quanto riguarda il pagamento dell’imposta dovuta, i contribuenti hanno diverse opzioni. La scelta più comune è quella di includere la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui è avvenuta la vendita, pagando l’imposta corrispondente insieme alle altre imposte sui redditi.

In alternativa, è possibile optare per il regime della tassazione separata, che può risultare vantaggioso in determinate situazioni, specialmente quando la plusvalenza è particolarmente elevata e potrebbe comportare un significativo aumento dell’aliquota IRPEF complessiva.