Abitativo o commerciale, a canone libero o concordato, di breve durata o pluriennale, con o senza cedolare secca… Il mondo degli affitti è quanto mai variegato.
In questo articolo vi parleremo delle imposte sulle locazioni, a seconda della tipologia contrattuale stipulata.

Partiamo da un punto fermo: tutti i contratti di locazione, se la durata è superiore ai 30 giorni complessivi nel corso dell’anno, vanno registrati presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione può essere effettuata – entro trenta giorni dalla stipula del contratto –  online registrandosi ai servizi telematici dell’agenzia e utilizzando il software messo a disposizione, “RLI web” (grazie al quale è possibile anche effettuare il versamento delle imposte di registro e di bollo). In alternativa, la registrazione del contratto può essere effettuata presso uno degli uffici territoriali, sia personalmente che tramite un intermediario autorizzato.
La registrazione può essere effettuata sia dal conduttore che dall’affittuario, dal momento che entrambe le parti sono responsabili del pagamento della somma relativa all’imposta di registro.

Imposte sulle locazioni: l’imposta di registro e l’imposta di bollo

L’imposta di registro è un’imposta indiretta che va versata ogni volta che viene registrata una scrittura pubblica o privata e viene calcolata sulla base del valore espresso nella scrittura.
L’imposta di registro è del 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero di annualità previste dal contratto.
Fanno eccezione i fabbricati strumentali “per natura” (ossia quegli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di una diversa utilizzazione, come ad esempio uffici, scuole, biblioteche, convitti..) locati da soggetti passivi di IVA, che pagheranno solo un 1% del canone annuo, e i fondi rustici, che dovranno corrispondere lo 0,5% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità.
Inoltre, se l’immobile è dato in locazione con un contratto a canone concordato, o se dovesse trovarsi in un comune ad alta tensione abitativa, è possibile ottenere una riduzione del 30% della base imponibile su cui viene calcolata l’imposta.

All’imposta di registrazione va aggiunta l’imposta di bollo, un’imposta che va versata per ogni copia che viene registrata: il suo costo è di 16 euro per ogni 4 facciate scritte di contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Imposte sulle locazioni: tassazione ai fini IRPEF

Dal momento che il canone di locazione costituisce per il locatario un reddito, viene ovviamente tassato per irpef e addizionali.

Il locatore può scegliere due diversi regimi per dichiarare il reddito frutto della locazione:

• Regime Ordinario
• Cedolare Secca

Il regime ordinario prevede che i canoni, ridotti del a forfait del 5%, vengano considerati come redditi fondiari e, di conseguenza, rientrino nel reddito complessivo soggetto a tassazione Irpef.

La cedolare secca invece, costituisce un regime di tassazione opzionale che consente l’applicazione di un imposta sostitutiva di Irpef, imposte di registrazione e di bollo e addizionali regionali e comunali. In pratica, se si sceglie il regime della cedolare secca, si avrà una tassazione dei canoni di locazione fissa: il 21% per i canoni liberi (il classico contratto 4 anni+4) e il 10% per i contratti a canone concordato (formula 3 anni +2).

Il regime di cedolare secca può essere applicato a tutti i contratti di locazione per immobili ad uso abitativo (comprese le pertinenze) a patto che questi vengano stipulati tra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di un’ attività professionale o d’impresa.

È importante sottolineare che, con la cedolare secca, non sono dovute le imposte di registrazione e di bollo e che il canone di locazione non andrà a sommarsi con gli altri redditi ai fini Irpef, ma il locatore rinuncia alla facoltà – anche se espressa nel contratto – di richiedere gli aggiornamenti del canone di locazione, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Imposte sulle locazioni: affitti brevi

Per “Affitti brevi” si intendono le locazioni di immobili ad uso abitativo per una durata inferiore ai 30 giorni.

Per questa tipologia di locazioni, la disciplina introdotta nel 2017 prevede sostanzialmente due cose:

Che anche i contratti di locazione brevi possano usufruire della cedolare secca

Che i contratti di locazione breve, quando conclusi attraverso intermediari – anche attraverso la gestione di portali online (vedi AirBnB o Booking) –  sono soggetti ad una ritenuta del 21% se tali intermediari intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve.
Inoltre, i soggetti intermediari  (ossia chi mette in contatto chi cerca un’immobile in affitto per un periodo inferiore ai 30 giorni con chi dispone dell’immobile) hanno l’obbligo di  comunicare i dati relativi ai contratti conclusi tramite il loro operato.

(Fonti: Agenzia delle entrate – Tasse-fisco.com)