Mortage Credit Directive è la “traduzione” della disposizione del Governo in applicazione alla direttiva UE 17/2014 che sta alimentando fiumi di polemiche fra le varie forze politiche.
“Più facile per le banche pignorare le case dei cittadini” è il messaggio che sta passando.
Ma è veramente così?

Dopo le polemiche sul “bail in” ed i casi Monte dei Paschi, Banca Etruria, CariFE, ecc., ogni volta che ci si scontra con il mondo delle banche nascono polveroni che poi creano schieramenti di tipo calcistico che poco hanno a che fare con l’informazione.

La prima cosa da chiarire è che tale provvedimento del Governo nasce in applicazione della direttiva UE  2014/17 il cui spirito è tutelare i consumatori nei contratti di credito.

Sicuramente tale procedura permetterebbe alle banche di accelerare le procedure di rientro del debito, ma diciamo anche che fino a oggi servivano mediamente 7 anni per realizzare un incasso da una casa pignorata ed alla fine dell’iter con elevata probabilità l’immobile veniva alienato ad un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato. Questo incide negativamente anche sull’esecutato che potrebbe anche non realizzare abbastanza dalla vendita da estinguere integralmente il debito residuo.

Lo spirito di questo provvedimento è dunque permettere da un lato all’ente erogante il mutuo ipotecario di avere maggiore flessibilità nell’iter di alienazione dell’immobile; dall’altro il trasferimento del bene all’ente erogante oggetto di garanzia reale comporta l’estinzione automatica del debito. Significa che se il bene viene alienato ad un prezzo inferiore al debito residuo, il debitore vedrà comunque estinto il suo debito e nient’altro sarà dovuto. Laddove invece l’alienazione venga effettuata ad un valore superiore al debito residuo, l’eccedenza deve essere restituita al consumatore/debitore. Il c.d. Patto Marciano

Come funziona la Mortage Credit Directive?

se dopo aver sottoscritto un contratto di mutuo per comprare la prima casa e nel tempo non si è più nelle condizioni tali di poter sostenere le rate del mutuo, la banca erogante il mutuo può entrare in possesso del bene se c’è stato un accordo preventivo fra le parti che lo prevedesse ed automaticamente si è sollevati del debito residuo salvo la possibilità di entrare in possesso del maggior valore fra la vendita ed il debito residuo.

I cardini di tale provvedimento che a nostro avviso ne determinano anche l’equilibrio sono i seguenti:

• Laddove esista un pre-accordo volontario fra le parti, in caso di inadempimento di 18 rate del mutuo, la casa potrà essere messa in vendita solo con uno specifico atto di disposizione dell’immobile da parte dell’utente. Il provvedimento qui è chiaro, non si tratta di rate pagate in ritardo ma di inadempimento, ossia mai pagate.
• La banca dovrà valorizzare il bene al miglior prezzo di mercato possibile a prescindere dal debito residuo. Vi è quindi la possibilità di un realizzo maggiore rispetto ad una vendita all’asta ed in tempi più rapidi a vantaggio sia del debitore che della banca.
• Il trasferimento del bene comporta la totale estinzione del debito anche se il valore è inferiore al debito residuo.
• Se la vendita viene effettuata ad un valore superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto a ricevere la differenza di valore dedotto il debito residuo. (Patto Marciano)
• La valutazione dell’immobile dovrà inoltre essere effettuata da un perito indipendente, nominato dal tribunale.
• La norma non è retroattiva, si applicherà solo ai nuovi contratti di mutuo e non riguardano nemmeno le surroghe verso un nuovo contratto di mutuo.
• Tale clausola è facoltativa e non può essere imposta al sottoscrittore del contratto di mutuo.
• Il contraente dovrà essere assistito da un consulente per poter valutare la convenienza o meno a sottoscrivere la clausola

Se prendiamo in considerazione tutti gli elementi è facile uscire dai luoghi comuni. Forse va posta maggiore attenzione da parte dei futuri acquirenti alla reale capacità finanziaria riuscendo a proiettarsi anche con una visione nel futuro. Se ad esempio oggi abbiamo di fronte una coppia giovane con un reddito complessivo di € 2.500 oggi potrà sostenere con relativa tranquillità una rata mensile di €750. Ma probabilmente impegnarsi per 20 anni significa anche che questa giovane coppia di oggi domani potrebbe ampliare il proprio nucleo famigliare e quindi la capacità di far fronte a quella rata mensile potrebbe venir meno.

Affidarsi ad un consulente del credito ed un esperto consulente immobiliare può ridurre i rischi futuri con un giusto supporto nel processo decisionale.

Speriamo di avervi proposto uno scenario un po’ più oggettivo rispetto alla bagarre politica.