Guida Vendere Casa: le fasi della compravendita immobiliare

Le fasi della compravendita immobiliare sono 4:

Trattativa (fase pre-contrattuale)
Proposta
Compromesso
Rogito

Le fasi della compravendita immobiliare – La Trattativa:

“Trattare” significa trovare un accordo che soddisfi entrambe le parti e, in questa fase pre-contrattuale in cui si è liberi di decidere se il contratto che si andrà a stipulare sia per noi conveniente o meno è bene ricordare che venditore e compratore sono comunque tenuti a comportarsi con lealtà e buona fede, fornendo informazioni esatte e senza creare false aspettative sulla conclusione del contratto. Se questo non dovesse accadere, la parte lesa ha la possibilità di chiedere un risarcimento per i danni subiti a causa del comportamento scorretto della controparte che lo ha tratto in inganno. Il fatto che la legge tuteli entrambe le parti è sicuramente una buona cosa, ma, come avrete potuto intuire dai nostri precedenti articoli, questo tipo di rischi espongono le parti in causa a grattacapi che si traducono in ingenti perdite di tempo e, di conseguenza, denaro. Anche in questo caso dunque, avvalersi dell’aiuto di un professionista è uno dei migliori modi per assicurarsi di riuscire ad ottenere quanto più possibile nella maniera più sicura possibile. Sarà dunque il nostro agente di fiducia che, grazie alla sua esperienza, saprà consigliarci nel miglior modo possibile evitandoci eventuali spiacevoli sorprese. Inoltre, tenete sempre a mente che la fase della trattava di vendita immobiliare i fattori in gioco sono molti, e vanno ben oltre la mera questione del prezzo: ci sono altri aspetti da considerare – aspetti che vanno dalla data di consegna dell’immobile alla ripartizione delle spese condominiali nel periodo che va tra il compromesso e il rogito, dalle modalità di pagamento alla possibilità di avere le chiavi prima per poter effettuare piccoli restauri – e che, senza la giusta esperienza è facile prendere sottogamba o addirittura non considerare.

In ogni caso, partendo dalle considerazioni appena fatte, quello che vi consigliamo è:

Separate il valore affettivo della casa dal suo valore reale, cercando di essere quanto più oggettivi possibile.
Non comunicate subito al potenziale acquirente il valore minimo a cui siete disposti a scendere, ma aspettate di sentire l’offerta.
Non rifiutate nessuna offerta a priori: ogni acquirente è diverso dall’altro, sia per i prezzi che propone che per le garanzie che è in grado di offrire. Valutate tutto con serenità e attenzione.
Conducete la trattativa con lealtà e trasparenza, nel pieno rispetto delle parti in causa.
Non siate inamovibili: come più volte ribadito, trattare significa poter arrivare ad un compromesso che accontenti tutti, quindi, se volete concludere l’affare, dovete essere disposti a cedere su qualche punto.

Le fasi della compravendita immobiliare – La Proposta D’Acquisto:

In rete sono disponibili numerosi fac-simile di proposta d’acquisto da utilizzare per la vendita tra privati, ma sappiate che questo è il primo e importante contratto che stipulerete per fissare gli accordi di vendita, con importanti implicazioni sia giuridiche che economiche. Per questo la proposta di acquisto è un documento utilizzato prevalentemente quando a trattare l’immobile è un’agenzia e non un privato: grazie all’approfondita conoscenza delle norme e delle leggi che regolamentano le compravendite immobiliari, un professionista sarà in grado di farvi attraversare anche questa fase della vendita senza inutili e rischiosi imprevisti.

La proposta d’acquisto è la dichiarazione fatta dall’acquirente di voler comprare un certo immobile ad un certo prezzo e deve contenere i seguenti elementi:

Dati dell’acquirente che formula la proposta.
Dati del proprietario dell’immobile.
Estremi dell’immobile con i riferimenti catastali, l’atto di provenienza e la planimetria.
Conformità edilizia e urbanistica e eventuale presenza di ipoteche.
Prezzo che l’acquirente offre, modalità e tempi di pagamento. In caso di mutuo è opportuno indicare almeno 30 giorni dall’accettazione prima di andare al rogito.
Dati dell’agente immobiliare e della sua iscrizione al ruolo.
Ammontare e tempi delle provvigioni da pagare all’agente immobiliare, nel caso non siano stati preventivamente concordati nel mandato di vendita.
Termine entro il quale deve essere accettata la proposta.
Se l’acquirente deve chiedere un mutuo è necessario indicare che la proposta è subordinata all’ottenimento dello stesso.

per chiarezza, va sottolineato che la differenza principale tra proposta d’acquisto e preliminare è che la prima contiene impegni vincolanti per l’acquirente ma non per il venditore: in parole povere, anche se l’acquirente ha già versato la caparra, il venditore è libero di valutare nel frattempo anche altre proposte. Nel momento in cui la proposta di acquisto viene accettata dal venditore, si trasforma in un contratto preliminare di vendita. Inoltre ricordate che se la proposta d’acquisto non soddisfa a pieno il venditore, quest’ultimo può effettuare una contro-proposta, cioè una nuova proposta che è vicina alla proposta d’acquisto ricevuta e con la quale l’acquirente potrebbe concordare.

Le fasi della compravendita immobiliare – Il Compromesso:

Il compromesso, o preliminare di vendita, è il contratto con cui venditore e acquirente si impegnano a concludere la compravendita indicandone tempi e modalità.
Una volta effettuato il compromesso entrambe le parti sono quindi vincolate e obbligate alla stipula del contratto definitivo, ossia il rogito.
Per garantire la massima tutela al futuro acquirente è opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari.
La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile e il venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. In parole povere, dal momento della trascrizione del contratto preliminare l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Le fasi della compravendita immobiliare – Il Rogito:

È l’ultima fase della compravendita immobiliare, grazie alla quale l’acquirente diventa il nuovo possessore dell’immobile.
Il rogito è dunque il contratto definitivo che trasferisce la proprietà immobiliare e deve essere redatto da un notaio.

Il rogito deve contenere:

Il nome e tutte le informazioni identificative delle parti (venditore e acquirente).
L’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio.
La provenienza del bene, ovvero l’indicazione del precedente passaggio di proprietà.
La sussistenza di ipoteche e l’indicazione di vincoli quali eventuali servitù attive o passive insistenti sull’immobile
L’identificazione dell’immobile.
Le proprietà con cui confina e i dati registrati al Catasto.
Le clausole contenute nel compromesso (contratto preliminare di vendita).
Il prezzo pagato, le modalità dell’avvenuto pagamento (assegno, bonifico ecc.) ed eventuali acconti/anticipi versati precedentemente.

Il contratto definitivo di compravendita va registrato entro 20 giorni e trascritto presso l’Agenzia del Territorio da parte del notaio stesso, che provvede anche a pagare le imposte per conto dell’acquirente. Ad un mese dalla registrazione, si effettua la voltura, ossia la trascrizione del passaggio di proprietà presso l’Agenzia del Territorio.
Vi ricordiamo, infine, che tutte le spese del rogito sono completamente a carico della parte acquirente che ha il diritto di scegliere il notaio di fiducia.

Negli articoli precedenti dedicati alla nostra Guida al Vendere Casa: