Il mutuo, è oggi uno degli elementi più importanti per poter acquistare casa e scegliere quello giusto è fondamentale!
Le cose da sapere prima di prendere una decisione sono davvero tante, in questo primo articolo scoprirai quali sono gli elementi di base per comprendere un’offerta di mutuo.

• Cos’è un contratto di mutuo
• Come scegliere un mutuo
  • Quanto chiedere del mutuo?
  • Come calcolare la rata di mutuo?
  • Meglio mutuo a tasso fisso o a tasso variabile?
  • Quali sono i costi accessori del mutuo?
  • A chi mi rivolgo per accendere un mutuo?

Cos’è un contratto di mutuo?

Il mutuo ipotecario è la forma di credito immobiliare più diffusa nella realtà italiana e consiste in un finanziamento a medio-lungo termine che viene concesso dalle banche o da altri operatori finanziari, detti intermediari, per finanziare l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, in particolare la casa in cui andare ad abitare.
➡ Nel contratto di mutuo l’intermediario concede in prestito l’intera somma all’atto dell’acquisto dell’immobile, provvedendo contestualmente ad iscrivere ipoteca sull’immobile.
➡ Chi riceve la somma di denaro in prestito si impegna quindi a restituire tale somma con gli interessi, in un periodo di tempo generalmente compreso fra i 5 ed i 30 anni, ma in alcuni casi la durata può essere anche più lunga.

Il mutuo ipotecario, come vedremo meglio nei prossimi articoli, potrà essere concesso anche al fine di sostituire, oppure rifinanziare un mutuo già esistente.

Come scegliere un mutuo?

Solitamente quando ci si approccia alla scelta del mutuo per l’acquisto della propria casa, è bene approfondire 4 punti di base:

1⃣ Quanto chiedere di mutuo?
2⃣ Quale rata posso permettermi?
3⃣ Meglio mutuo a tasso fisso o a tasso variabile?
4⃣ Quali sono i costi accessori del mutuo?
5⃣ A chi mi rivolgo per accendere un mutuo?

1⃣ Quanto chiedere di mutuo?

La quantità di denaro che viene prestata da un intermediario per l’acquisto di una casa dipende dalla finanziabilità di chi richiede il finanziamento e dal valore dell’immobile che si intende acquistare.
? Le banche infatti concedono mutui ipotecari calcolando l’importo massimo sulla base del valore dell’immobile che si intende acquistare.

? I mutui fondiari di regola non possono eccedere l’80% del valore di finanziamento rispetto al valore di perizia dell’immobile.
Alcuni intermediari permettono anche di finanziare integralmente l’acquisto di una casa accendendo un mutuo al 100%, garantendo una maggiore flessibilità sulle modalità di finanziamento al prezzo di un tasso di interesse più elevato e dell’impossibilità di godere delle agevolazioni fiscali per il mutuo ipotecario.

Da qui nasce una prima grande distinzione tra le varie tipologie di mutuo:

Mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è una tipologia di mutuo estremamente vantaggiosa, rivolta esclusivamente a chi decide di accendere un mutuo per acquistare o ristrutturare un immobile.
La sua caratteristica essenziale è quella di essere concesso sulla base della fondiarietà dell’immobile, ovvero sulla base del rapporto fra il valore del mutuo ed il valore dell’immobile (detto anche LTV- Loan To Value).
✅ Questo rapporto non deve eccedere l’80%.

Mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario consente una maggiore libertà di azione, può essere ottenuto anche per finalità diverse da quelle di un acquisto o di una ristrutturazione, come ad esempio per ottenere liquidità e può superare la soglia dell’80% imposta dal mutuo fondiario raggiungendo anche il 100% del valore dell’immobile.
? Il costo di questa maggiore flessibilità è rappresentato da un maggior tasso di interesse e dall’impossibilità di godere delle agevolazioni fiscali.

Nella tabella che segue troverete alcune indicazioni utili per confrontare le due tipologie di mutuo:

2⃣  Come calcolare la rata del mutuo?

La rata del mutuo è uno degli aspetti più importanti di cui tenere conto nello stabilire quale contratto di mutuo andare a sottoscrivere, poiché rappresenterà un’uscita mensile certa per tutta la durata del finanziamento e dovrà quindi essere ben rapportata alle vostre possibilità finanziarie in modo da garantirvi la tranquillità di poterne far fronte, in futuro, anche a situazioni o spese impreviste.
➡ La rata massima di un mutuo non dovrebbe ragionevolmente eccedere ⅓ del vostro reddito disponibile, questo è il cosiddetto “rapporto rata/reddito”, uno dei parametri di cui tiene conto la banca per decidere se concedere il mutuo o meno.

? L’ammontare delle rate del mutuo che andrete a sottoscrivere viene indicato all’interno del “Piano di ammortamento” contenuto nel PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), che viene fornito insieme alle condizioni contrattuali prima della firma del contratto.
All’interno del piano di ammortamento viene indicato l’importo delle singole rate, la data entro cui tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate ed il debito residuo.

La rata indicata è composta da due elementi:

• La quota capitale, ovvero la cifra che va a rimborsare il debito.
• La quota interessi, ovvero l’ammontare degli interessi maturati.

Ciò che andrà a determinare l’ammontare della rata mensile, oltre ovviamente alla cifra richiesta in prestito, sono:

?  Il tasso di interesse, che rappresenta il costo del denaro concesso in prestito.
Maggiore è il tasso di interesse maggiore è la rata.
Chi opterà per un mutuo a tasso variabile potrà osservare una variazione nell’ammontare delle rate o nella durata del mutuo in funzione dell’andamento del tasso di interesse di riferimento. 

⏱ La durata del mutuo, fissa il tempo in cui si prevede di restituire la somma ricevuta in prestito.
A parità di cifra richiesta, una maggior durata del mutuo consentirà di diminuire l’ammontare di ogni singola rata ed un relativo incremento del costo complessivo degli interessi come sarà possibile vedere confrontando i dati nella tabella.

3⃣ Quale tasso di interesse scegliere?

Il tasso di interesse come abbiamo detto rappresenta il costo di un contratto di mutuo e viene stabilito dagli intermediari applicando un differenziale, detto “spread”, ad un parametro di riferimento (Euribor per il tasso variabile, Euris per il tasso fisso) secondo questa semplice formula:

? TASSO DI INTERESSE = PARAMETRO DI RIFERIMENTO + SPREAD ?

➡ Questo tasso viene chiamato Tasso o TAN, ovvero Tasso Annuo Nominale, all’interno dei materiali promozionali e nelle pubblicità ed indica il tasso di interesse “puro” che grava sul finanziamento, senza tenere conto degli oneri aggiuntivi, oneri accessori ed eventuali capitalizzazioni infrannuali.

➡ Oltre al Tasso Annuo Nominale esiste anche un altro indicatore del tasso di interessi, detto TAEG, ovvero Tasso Annuo Effettivo Globale.
Questo tasso, solitamente superiore al tasso nominale, rappresenta l’effettivo costo a carico del debitore e comprende tutti gli oneri dovuti ad interessi, oneri aggiuntivi e accessori.

Meglio tasso fisso o tasso variabile?

Nello scegliere il tipo di tasso bisogna valutare vantaggi e svantaggi alla luce della propria situazione economica e delle condizioni di mercato, tenendo conto di eventuali e possibili sviluppi futuri.

Mutuo Tasso Fisso

In linea generale scegliendo un mutuo a Tasso Fisso, si otterrà un tasso di interesse fissato da contratto per tutta la durata del mutuo.
Chi teme un aumento futuro del tasso di interesse e desidera essere certo dell’ammontare degli importi delle singole rate che andrà a pagare opterà molto probabilmente per questo tipo di tasso.
? Il prezzo di questa stabilità consiste nell’impossibilità di sfruttare le riduzioni dei tassi di interesse date dall’andamento del mercato e nelle condizioni iniziali più onerose a livello di tasso di interesse, rispetto ai mutui a tasso variabile.

Mutuo Tasso Variabile

Optando per un Mutuo a Tasso Variabile invece il tasso di interesse varierà in funzione delle oscillazioni di un parametro di riferimento, detto Euribor, ad intervalli di tempo determinato.
La possibilità di osservare oscillazioni al ribasso o al rialzo del tasso di interesse, rende il tasso variabile una formula consigliata a chi desidera un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato finanziario e può correre il rischio di sopportare un aumento dell’importo delle rate.
? Il vantaggio principale consiste nelle condizioni iniziali del mutuo meno onerose rispetto al tasso fisso.

4⃣ Quali sono i costi accessori del mutuo?

Il costo principale di un mutuo come abbiamo detto è rappresentato dal tasso di interesse, che non è però l’unica voce da “tenere d’occhio” quando si valutano le offerte di finanziamento.
Andiamo a vedere oltre alle commissioni annue di gestione imposte dall’intermediario, quali sono le altre spese che chi decide di accendere un mutuo si troverà a sostenere:

5⃣ A chi mi rivolgo per accendere un mutuo?

Per accendere un mutuo è ovviamente necessario rivolgersi ad una banca, non tutte però offrono le stesse condizioni: il tasso di interesse ed i costi accessori possono variare parecchio fra una banca ed un altra.
Il sistema più comodo e veloce per “farsi un’idea” è sicuramente quella di dare un’occhiata su internet, esistono infatti vari portali specializzati che consentono di esplorare le opzioni offerte dal mercato creditizio, facendo delle vere e proprie simulazioni, come Mutui Online e Mutui.it.

? Le informazioni riportate su questi portali non sono in alcun modo vincolanti per gli istituti di credito che li promuovono, soltanto un’offerta formulata a voi in modo diretto da un funzionario della banca vi darà un’indicazione chiara e definitiva di quale sarà il costo del contratto di mutuo.

➡  Una volta individuati gli istituti di credito che appaiono più convenienti, è possibile reperire su internet o presso una sede della banca, il foglio contenente le Informazioni Generali della specifica offerta di finanziamento.
Identificate le migliori proposte si procederà col prendere un appuntamento con gli intermediari di vostra scelta, per ricevere un’offerta non vincolante ed il PIES, ovvero il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, riguardante la vostra specifica situazione.

➡  Per ottenere le migliori condizioni di mutuo possibili è possibile anche affidarsi ad un professionista indipendente: il mediatore creditizio.
Una figura prevista dalla legge, che ha la funzione di orientare il cliente alla scelta del contratto di mutuo più vantaggioso per lui.