Il percorso che segue l’acquisizione di un immobile per via ereditaria richiede particolare attenzione a una serie di passaggi burocratici e fiscali. In questa breve guida vedremo insieme nel dettaglio quali sono gli aspetti da considerare per una corretta gestione del processo.

La dichiarazione di successione: il punto di partenza

Il processo ha inizio con un adempimento fondamentale: la dichiarazione di successione.

La dichiarazione di successione è infatti il documento che ufficializza il trasferimento patrimoniale e stabilisce il quadro delle imposte da versare. La normativa concede agli eredi un termine di dodici mesi dalla data del decesso per completare questa procedura ed è cruciale rispettare questa scadenza, poiché senza questo documento non sarà possibile procedere con eventuali vendite future dell’immobile.

Il sistema delle imposte di successione

L’imposta di successione viene calcolata sul valore catastale dell’immobile secondo un sistema di aliquote differenziate. Per figli e coniuge è prevista un’aliquota del 4%, applicabile solo oltre la franchigia di un milione di euro. I fratelli e le sorelle sono soggetti a un’aliquota del 6% con una franchigia ridotta a 100.000 euro. La stessa percentuale del 6%, ma senza alcuna franchigia, si applica a nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri. Per tutti gli altri soggetti, inclusi i conviventi, l’aliquota sale all’8% sull’intero valore, senza previsione di esenzioni.

Le imposte accessorie

Prima di presentare la dichiarazione di successione, è altresì necessario versare due ulteriori imposte: l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore catastale, e l’imposta catastale, calcolata all’1%. Un aspetto vantaggioso riguarda la possibilità di riduzione: se almeno uno degli eredi può beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, entrambe le imposte si riducono a una quota fissa di 200 euro ciascuna.

Il quadro delle spese si completa con alcuni oneri minori ma obbligatori: l’imposta di bollo di 64 euro e la tassa ipotecaria di 35 euro per ogni nota di trascrizione, oltre ai tributi speciali previsti dalla normativa vigente.

L’adempimento della voltura catastale

Altro passaggio cruciale è poi rappresentato dalla voltura catastale, da presentare entro trenta giorni dalla dichiarazione di successione. La procedura comporta il versamento del tributo speciale catastale di 55 euro e dell’imposta di bollo, calcolata in base all’estensione del documento (16 euro ogni 100 pagine).

Le tempistiche di vendita e le implicazioni fiscali

Le conseguenze fiscali di un’eventuale vendita variano significativamente in base alla tempistica.

Una vendita effettuata entro i primi cinque anni non è soggetta all’imposizione sulla plusvalenza, in quanto non viene considerata operazione speculativa. Diversamente, per le vendite successive al quinto anno si applica un’imposta del 26% sulla plusvalenza determinata dal prezzo di vendita.

In questo caso, tuttavia, è possibile optare per il metodo del prezzo-valore, che spesso garantisce un trattamento fiscale più vantaggioso attraverso il calcolo della base imponibile sulla rivalutazione della rendita catastale.

La gestione corrente dell’immobile

Nel periodo che intercorre tra l’acquisizione dell’eredità e l’eventuale vendita, l’immobile rimane soggetto alle normali imposizioni previste per le seconde case. Gli eredi dovranno quindi farsi carico del pagamento dell’IMU e della gestione di tutte le utenze relative all’immobile.