Per i player del Mercato Immobiliare, il mese di giugno è soprattutto il mese in cui l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) pubblica il rapporto trimestrale sull’andamento del comparto immobiliare per il primo trimestre, quindi che vede protagonisti le mensilità da gennaio a Marzo dell’anno 2019.
Occhi e orecchie aperte dunque, perché in questo articolo andremo a vedere assieme quali sono le novità e i trend immobiliari evidenziati dal rapporto.
Innanzitutto è bene sottolineare che i dati diffusi sul mercato immobiliare nel primo trimestre del 2019 confermano la spinta espansiva del mercato delle abitazioni, in continua crescita oramai dal 2014, con un incremento delle compravendite immobiliari del +8,8% per il periodo in esame, con un numero di transazioni che si assesta a quota 138.525.
Mercato immobiliare primo trimestre 2019:
Il contesto di riferimento
Per meglio comprendere i dati diffusi dal rapporto sul mercato immobiliare 2019 diffuso qualche giorno fa dall’OMI, è bene partire dal contesto economico di riferimento.
Secondo l’Eurostat, la zona euro conferma, nel primo trimestre 2019, una tendenziale se pur non esplosiva crescita del PIL : +0,4% rispetto al precedente trimestre; +1,2% rispetto al primo trimestre del 2018.
⟩Per quanto riguarda la nostra penisola invece, il PIL cresce soltanto dell0 0,1% rispetto al precedente trimestre, ma fa registrare un – 0,1% rispetto allo stesso periodo del 2018.
Allo stesso tempo, notizie positive arrivano dal mercato del lavoro: infatti, su base annua, la crescita dell’occupazione è dello 0,2%, pari a +56 mila unità.
L’ISTAT inoltre ci consegna un quadro in cui l’indice del clima di fiducia dei consumatori torna ad aumentare in tutte le sue componenti.
Il mercato Immobiliare Italiano nel primo trimestre 2019:
Come anticipato in apertura di articolo, la tendenza espansiva sui volumi delle compravendite nel settore residenziale, in atto già dall’anno 2014, è confermata anche nel primo trimestre del 2019, con un tasso tendenziale di +8,8%, leggermente inferiore a quello registrato nel trimestre precedente del +9,3%.
Numero Transazioni Nette per compravendite immobiliari negli anni
Il dato, disaggregato per macro aree territoriali, ci mostra che le zone con il tasso più alto di crescita delle compravendite rispetto allo stesso periodo del 2018 sono, ancora una volta, le aree del Nord-Est (+11,8) e del Centro (+10,7%), uniche due zone con un tasso a doppia cifra, seguite dal Nord-Ovest, dove il tasso di crescita registrato si ferma al 9,6%.
I tassi di crescita più bassi invece si registrano al Sud (4,8%) e nelle Isole (+3,3%).
In termini di superficie, si rileva un andamento differenziato tra il centro-nord (le tre macro aree hanno tutte tassi negativi, compresi tra –0,2% e -0,9%) e Sud e Isole (rispettivamente +1,3% e +1,7%); ne risulta una superficie media scambiata a livello nazionale sostanzialmente stabile (-0,1 m2).
Il mercato Immobiliare Italiano nelle grandi città:
Per quanto riguarda il mercato immobiliare nelle principali otto città Italiane analizzate dal rapporto dell’OMI, appare subito chiaro come le dinamiche siano piuttosto differenziate da città a città e nelle diverse macroaree.
I volumi di compravendita più elevati sono stati registrati a:
⟩Genova (+15,2%)
⟩Bologna (+12,9%)
⟩Roma (+11,9% )
⟩Milano (+11,3%).
Timida crescita anche per Torino e Palermo, dove si registra il +2%. Segno negativo invece per Napoli (-1,3%) e Firenze (-5,2%).
Disaggregando i dati delle grandi città, come mostrato in tabella, in relazione alle classi dimensionali, salta subito all’occhio come i maggiori volumi di scambio avvengano per le superfici intermedie, ossia quelle che vanno dai 50 mq agli 85 mq (40,3%) e dagli 85 mq fino ai 115 mq (26,2%).
Mercato immobiliare a Bologna:
Ci ha aiutato nelle analisi del mercato immobiliare nei nostri territori, Area Proxima, agenzia di studi di fattibilità immobiliari, market research, advisory & valuation, project and costruction management, asset allocation tecnica e strategica di patrimoni o di nuovi sviluppi immobiliari.
Nel corso del 2018 e del primo trimestre del 2019, la domanda di abitazioni è risultata in crescita a Bologna
soprattutto in centro e nelle zone di pregio dove, tuttavia, la scarsità di prodotti di qualità non ha permesso
un ripresa del numero delle transazioni rispetto alle possibilità.
Bologna, infatti, è la seconda città dopo Venezia, con la più alta quota di acquisto finalizzato all’investimento.
All’interno del centro storico e delle zone adiacenti alla zona centrale di Bologna, prosegue la crescita di residenze utilizzate a fini turistici.
A maggio 2019, gli host presenti nel Comune sono arrivati a superare le 3.500 unità di cui circa 2.300 appartamenti interi e poco più di 1.100 camera condivise.
Tale dinamica è sostenuta dall’aumento di presenze turistiche ma genera anche un aumento delle compravendite di alloggi per investimento che potrebbero avere, nel medio periodo, effetti distorsivi sul mercato con ulteriore spopolamento del centro storico dei cittadini residenti.
Il numero di compravendite residenziali è aumentato del 10,9% tra il 2018 e il 2017 mentre tra il primo trimestre del 2019 e il medesimo periodo del 2018 l’aumento è stato pari al 12,9%.
La ripresa del numero delle compravendite, tuttavia, non corrisponde una ripresa dei valori.
L’offerta è ancora poco propensa a riconoscere un adeguamento rispetto al prezzo precedente e quindi ha pochissima disponibilità a concedere ulteriori sconti nel corso della trattativa.
Sul fronte della locazione, la domanda continua a mantenersi consistente rispetto ad un’offerta in diminuzione soprattutto per la conversione del patrimonio solitamente destinato a coppie o studenti verso gli affitti brevi ed attualmente, è possibile osservare trattative vicine a 2 mesi in media data la forte domanda.
Le dinamiche positive inerenti la locazione hanno generato una ripresa dei canoni ma, tale incremento, non ha inciso sulla redditività media lorda da locazione che oscilla tra il 3,0% e il 4,5% a seconda della posizione.
Nel gennaio 2018 è stato approvato il nuovo POC (con valore ed effetti di Piano Urbanistico Attuativo come variante al Piano particolareggiato vigente), una revisione degli strumenti urbanistici per creare le migliori pre-condizioni tecniche e normative possibili per incentivare la cantierabilità dei lotti.
Per quanto riguarda le prospettive del mercato, sono riprese diverse iniziative che erano ferme o in fase di lento sviluppo da diversi anni. In particolare, le situazioni più critiche si riferivano a:
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Poliambulatorio “Casa della Salute”
Il “Mercato Navile”, dove sono stati completati alcuni interventi di carattere pubblico, come il Poliambulatorio “Casa della Salute” inaugurato nel febbraio 2018.
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Polo scolastico
Il Ministero dell’Università e della Ricerca nel maggio 2017 ha stabilito i criteri e le modalità di erogazione di un contributo di 5 milioni destinati alla costituzione del Fondo Immobiliare per realizzare il Polo scolastico.
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Complessi residenziali privati “Trilogia Navile”
I complessi residenziali privati denominati “Trilogia Navile” sono attualmente terminati e in fase di vendita.
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Ex Manifattura Tabacchi, la sede del nuovo Tecnopolo di Bologna
Il complesso immobiliare dell’ex Manifattura Tabacchi diventerà la sede del nuovo Tecnopolo di Bologna; un centro per l’innovazione e sperimentazione che prevede l’insediamento di istituzioni e laboratori di ricerca su diverse piattaforme tecnologiche: meccanica,
materiali da costruzione, energia e ambiente.
Il Tecnopolo sarà la sede del data Center del Centro Europeo per le previsioni meteorologiche a medio termine, il trasferimento è previsto nel 2019. -
Comparto Bertalia-Lazzaretto
Il Comparto Bertalia-Lazzaretto, in corso di costruzione nella zona Nord-Ovest della città, vedrà la realizzazione di circa 2 mila nuove abitazioni, oltre a nuovi spazi per l’Università, uffici, negozi e spazi pubblici.
Mercato immobiliare primo trimestre 2019:
Il commento della FIAIP
Assieme alla pubblicazione del rapporto sul mercato immobiliare nel primo trimestre del 2019 arriva puntuale il commento del presidente della FIAIP – la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali – Gian Battista Baccarini che sottolinea un importante punto: “L’incremento del numero delle compravendite non è accompagnato, purtroppo, dall’aumento dei valori immobiliari e questo è una dato che ci dovrebbe far riflettere”. Il presidente fa infatti notare che, nonostante questa positiva espansione del mercato, l’anno scorso il valore degli immobili è calato del 5%, e che dal 2011 il valore totale del patrimonio immobiliare italiano ha perso ben 2000 miliardi.
Ed è proprio alla luce di questi dati che la FIAIP si sta impegnando a richiedere al Governo un tempestivo intervento volto all’abbassamento delle tasse e alla liberazione di risorse per un settore – quello immobiliare – che da solo esprime il 20% del PIL italiano.