Continua, nel 2017, il trend positivo fatto registrare dal mercato immobiliare, anche se i tassi di crescita e l’aumento delle compravendite sono più ridotti rispetto al 2016.
Le cause di questo trend positivo sono da ricercarsi nelle buone condizioni del mercato del credito, sostenuto da politiche monetarie che puntano all’espansione.
Ma se dal lato compravendite i dati sono più che rassicuranti, sul fronte dei prezzi la svolta tarda ad arrivare: il trend è stato negativo, con un calo dello 0,4% rispetto all’anno precedente, anche se nell’ultimo trimestre le quotazioni sono rimaste pressoché invariate. Il dato è confermato dalle parole di Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi Tecnocasa: “I prezzi delle grandi città sono scesi nella prima parte dell’anno solo dello 0,4%. È il ribasso più contenuto registrato da quando è iniziata la crisi e che ci induce a credere che la stabilità sia prossima e la ripresa di valori vicina”. Le grandi province hanno visto anche qualche variazione positiva, come a Bologna (+1,1%), Milano (+1,0%), Napoli (+0,7%) e Verona (+0,5%), mentre sono ancora in discesa le percentuali di Roma (-0,7%) e Genova (-3%).
Il quadro di riferimento di questa tendenza positiva del mercato immobiliare 2017 è quello, secondo L’Osservatorio Immobiliare Italiano dell’Agenzia delle Entrate, di una (seppur timida) ripresa economica a tutto tondo: Il PIL ha fatto registrare un aumento del 1,5%, gli occupati sono aumentati dello 0,8% con 173.000 unità in più rispetto al 2016 e, infine, la quota degli acquisti finanziati dai mutui, che rimane su valori elevati (intorno all’80%).
Mercato Immobiliare 2017: Aree Geografiche
Nell’ultimo trimestre del 2017 il mercato immobiliare residenziale riprende a correre, facendo registrare 152.608 compravendite di abitazioni per oltre 16 milioni di metri quadri, pari ad un +6,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il dato interessante è che l’accelerazione più marcata è avvenuta nei comuni non capoluogo che segnato un +6,7% rispetto al 5,5% di rialzo avvenuto nei capoluoghi.
Guardando i dati relativi alle macero aree, il maggior tasso di crescita è stato registrato al sud con un ottimo +9,3%, che diventa +11,1% nella fascia intermedia compresa tra 85 mq e 115 mq. L’unico tasso negativo si è registrato nella classe degli immobili con superficie sotto i 50 mq nella macroarea del centro.
L’accelerazione del mercato residenziale si osserva anche nelle otto principali città italiane per popolazione: il tasso tendenziale aggregato nel IV trimestre 2017 è pari a +3,4%, un rialzo di quasi il doppio rispetto a quello del trimestre precedente.
Le città più dinamiche sono in questo ultimo trimestre del 2017 sono Firenze (+11,8%) e Milano (+9,1%), mentre a Palermo, Bologna e Roma il tasso tendenziale è negativo.
L’analisi condotta dall’OMI ci mostra come, in generale, in queste otto metropoli i comparti più dinamici siano quelli “estremi”, che registrano rispettivamente un +10,8% nella fascia con dimensione inferiore a 45 mq (è in questo caso particolarmente rilevante il dato di Torino, +42,7%) ed un +6,6% nella fascia con dimensione superiore a 145 mq.
Il Mercato Immobiliare 2017 a Bologna
Per quanto riguarda il mercato immobiliare 2017 a Bologna, come anticipato in apertura, ha mostrato andamenti positivi, anche se il numero di compravendite non ha superato i livelli raggiunti nel corso del 2016. In particolare, si è registrata una lieve flessione tra il primo semestre del 2017 e lo stesso periodo del precedente anno, pari a 0,4%. Nonostante questo però, la domanda, sia per quanto riguarda gli acquisti che le locazioni, risulta vivace e in ripresa rispetto al periodo 2012 – 2014, durante il quale la maggioranza delle famiglie si era spostata verso il mercato delle locazioni a causa della difficoltà di accesso alla proprietà. Va sottolineato che, nonostante il rinnovato interesse per l’acquisto, questo resta subordinato ai mutui nel 73% dei casi, questo è il dato più elevato dal 2011 ad oggi.
La domanda in acquisto risulta essere sempre più attenta ai consumi energetici dell’abitazione, visto che il 25% delle famiglie bolognesi è interessato a immobili ad elevata efficienza energetica, riconoscendo agli immobili in classe A un valore del 37% superiore rispetto a quelli in classe G.
Altro aspetto importante nell’analisi del mercato immobiliare 2017 a Bologna è la sua trasformazione in città turistica: tra il 2015 e il 2016 infatti, il numero di visitatori è aumentato del 10,9%, mentre tra il periodo che va da Gennaio ad Agosto ha visto un aumento del 6,6% tra il 2017 e lo stesso periodo del 2016. Questo rinnovato interesse dei turisti verso la città ha richiamato una domanda da investimento verso il centro cittadino, che ha compensato il calo della domanda da parte delle famiglie orientata verso zone esterne. Tale dinamica sta contribuendo a trasformare il mercato del centro storico, da un lato attraverso effetti distorsivi sui prezzi e sui canoni e dall’altro attraverso l’accelerazione dello spopolamento della zona centrale (soprattutto per quanto riguarda la popolazione studentesca) verso le zone periferiche.
Mercato Immobiliare: cosa aspettarsi per il 2018
Nel 2018, il mercato immobiliare dovrebbe seguire il trend positivo registrato nel corso dell’anno appena passato, con un lieve aumento delle compravendite e un rialzo dei prezzi che andrà ad interessare più realtà e non solo le gradi città. Le nuove costruzioni dovrebbero iniziare a ripartire, a causa dell’interesse dimostrato per gli edifici che rispettano i criteri di efficienza energetica e antisismica data la possibilità di risparmio nel tempo offerta da queste tipologie di immobili.
Fonti:
OMI – Agenzia delle entrate