La valutazione immobiliare è il primo fondamentale passo per vendere la propria casa.
Quali sono gli errori più comuni in una valutazione “fai da te”? Come fare per evitarli? 

Partiamo dalla cosa più importante:
Il valore di mercato non è il prezzo di richiesta

Il valore di mercato dell’immobile rappresenta la cifra che probabilmente otterremo dalla vendita della nostra casa.
Il processo attraverso cui si tenta di determinarlo si chiama valutazione immobiliare, stima o perizia.
Tutto questo consente di determinare la più probabile quantità di denaro che verrà scambiata con il nostro immobile in una libera trattativa.

Quello che troviamo scritto negli annunci pubblicitari invece si chiama prezzo di richiesta. Rappresenta il punto di partenza di una trattativa e fa parte della strategia di vendita dell’immobile.
Una volta avviata la trattativa, probabilmente questa si concluderà con un risultato molto vicino al valore di mercato… a prescindere da quanto sia alta la richiesta iniziale! 

Un dubbio…. Se è un lavoro da professionisti, perché “probabile” e non “certo”?
Nessuno, nemmeno i professionisti, hanno la sfera di cristallo.
Una valutazione immobiliare professionale di norma è comunque estremamente precisa e deve contenere due elementi fondamentali:

• un valore di mercato
• un range di variabilità del valore di mercato non eccessivamente ampio

Ora vediamo quali sono gli errori più comuni:

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Concentrarti sul prezzo di Acquisto

A meno che non abbiate acquistato casa da pochi mesi, non è una base affidabile da cui partire.

L’andamento del mercato immobiliare è ciclico: a seconda del momento in cui avete acquistato la vostra casa oggi potrebbe valere molto di più oppure molto di meno.
Esiste anche la possibilità che valga esattamente uguale a tanto tempo fa… è un caso fortuito, non contateci troppo. 

Se avete acquistato in lire potreste avere la tentazione di di convertire la cifra pagata in euro: il risultato sarà una cifra assolutamente incongruente con il mercato attuale e anche difficilmente comparabile, viste le notevoli variazioni in termini di potere di acquisto degli ultimi 50 anni. 

Se avete acquistato in Euro, ovvero dal 2000 in poi, il valore dell’immobile è probabilmente diminuito (maledetta crisi! ?).
Purtroppo concentrasi sul valore perso dall’immobile e rifiutarsi di monetizzare la perdita non vi aiuterà a vendere la vostra casa; soprattutto se il vostro obiettivo è quello di usare la cifra che otterrete per acquistarne un’altra!

Cosa fare, quindi, per valutare correttamente la vostra casa?

Calcolate la superficie commerciale

La superficie commerciale di un immobile è una superficie “ponderata” di tutte le parti che compongono un immobile.

Oltre alla superficie principale dell’abitazione – detta calpestabile – dovremo tenere conto dei muri, dei balconi e delle terrazze, delle cantine, delle mansarde, delle taverne e dei box/posti auto secondo appositi parametri per il calcolo della superficie commerciale.

Calcolate il prezzo al metro quadrato

Il calcolo del prezzo al metro quadrato (€/mq) di per se è estremamente semplice e consiste nel rapporto fra il prezzo di un immobile e la sua superficie commerciale. 

Ciò che è decisamente meno semplice, come vedremo, è trovare fonti affidabili per calcolare il prezzo al metro quadro che possa rappresentare il valore reale della nostra casa. 

Come può aiutarti un professionista:

• Non è coinvolto emotivamente: un esperto in valutazioni immobiliari commetterebbe lo stesso errore se si trovasse a valutare la propria casa (non è superman)… ma saprà essere obiettivo valutando la tua!
• Ti aiuterà nel calcolo della superficie commerciale: eseguire un rilievo e calcolare le superfici può essere complicato, soprattutto se non si hanno disponibili le planimetrie della casa e gli strumenti di misura adeguati.  Inoltre, i parametri ufficiali non sono sempre applicabili a tutti gli appartamenti!
• Saprà calcolare il prezzo al metro quadrato corretto (e saprà anche dirti se quello è veramente il modo migliore per valutare casa tua) evitando i principali errori che vedremo più avanti. 

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Basarti esclusivamente su quello che hai visto sui portali

Ognuno di noi sa che osservare e replicare quello che fanno gli altri ci garantisce una discreta dose di successo: perchè non farlo anche per la valutazione immobiliare?

Confrontare la vostra casa con case simili in vendita nei dintorni è il metodo più intuitivo per fare una valutazione, non c’è dubbio.
Questo sistema, con qualche tecnicismo in più, in estimo si chiama “stima comparativa” ed è il metodo base per valutare un immobile residenziale, ammesso che sia comparabile con altri.
Immobili di particolare pregio storico od architettonico – come una villa del milleseicento – oppure particolarmente sfortunati – come un appartamento vista tangenziale – richiedono sicuramente una tecnica di valutazione diversa. 

Basarsi sull’imitazione di quello che fanno gli altri, dando una sbirciatina sui portali immobiliari, nella maggior parte dei casi sembra una strategia vincente, semplice ed intuitiva.
Purtroppo, è un processo che nasconde alcune insidie:

Il valore della casa parla della vendita, non della richiesta

Sui portali immobiliari non troviamo indicati i prezzi a cui gli immobili vengono venduti: troviamo soltanto i prezzi a cui gli immobili vengono proposti in vendita.
La differenza fra questi due valori può variare (fino al 25%) a seconda del mercato in cui ci troveremo a vendere la nostra casa.

Le case ad un buon prezzo si vendono, le altre no. 

Sembra un concetto banale (e lo è! ?) ma diventa importante se usiamo un portale per valutare la nostra casa.
Gli immobili proposti a prezzo di mercato non rimangono sul portale a lungo e fare fatica ad orientare la vostra valutazione.
Con buona probabilità vi troverete a lavorare su un bel numero di immobili fuori mercato parcheggiati sul portale immobiliare: decisamente un pessimo esempio da imitare!

Quindi non devo neanche guardare sui portali immobiliari?
Assolutamente no!

Gli immobili simili al tuo, in vendita nella tua zona o in quelle vicine, ci danno informazioni preziose. Inoltre queste case saranno nostri concorrenti: chi visiterà la tua casa probabilmente andrà a vedere anche le altre. Tutte, più o meno, soddisfano le esigenze di un potenziale acquirente… ma alla fine ne sceglierà soltanto una.

Capire quante case simili alla tua sono in vendita in quel momento, a quale prezzo e quali caratteristiche hanno è fondamentale: si tratta dell’Analisi di Mercato! 
Farla nel modo corretto ti permetterà di stabilire la migliore strategia di vendita per la tua casa: per venderla prima delle concorrenti.

Come può aiutarti un professionista:

• Sa quali immobili prendere in considerazione e quali no: negli ultimi mesi l’ha fatto decine o centinaia di volte, sa a memoria quali sono gli immobili nuovi (e che faranno concorrenza al tuo) e quali sono quelli parcheggiati lì da tempo immemore.
• Svolge un’analisi di mercato accurata: questo è l’utilizzo più consono dei dati ottenuti dai portali immobiliari, ci darà indicazioni preziose per definire il posizionamento dell’immobile e la relativa strategia di pricing. 
• Ti da consigli sulla strategia di pricing: scegliere insieme il giusto prezzo di richiesta per la tua casa, non necessariamente più basso dei concorrenti, ti darà una grande mano nella vendita della tua casa.

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Il mio vicino mi ha detto di aver venduto a…

Una rondine non fa primavera, […]
c’è bisogno di molte rondini.

Aristotele, Etica Nicomachea

Il calcolo del prezzo al metro quadrato basato sui prezzi di vendita degli immobili è il sistema con cui vengono fatte le stime professionali.
Per quale ragione, allora, sfruttare l’informazione del vicino sarebbe un errore?

Come detto, confrontare il nostro appartamento con altri appartamenti simili di cui conosciamo il vero prezzo di vendita è un’ottima idea.
Se vuoi procedere lungo questa strada però devi essere certo che il prezzo di vendita che vi hanno riferito sia vero e che l’immobile che hai intenzione di confrontare con casa tua sia davvero simile!

Ogni casa è unica, e non è una smielata banalità: le caratteristiche che influenzano la compravendibilità – ed il valore – di un immobile sono davvero tante!

Quando inizierai a considerarle tutte ti renderai conto di quanto possano influenzare il valore di un immobile (pensa ad un primo piano rispetto ad un attico).
Per fare una valutazione di questo tipo è necessario vedere e analizzare a fondo le caratteristiche dei due immobili simili per poter fare una stima accurata. Di seguito trovi alcuni spunti per ragionare sulle differenze fra la casa di un ipotetico vicino e la tua:

• Qualità delle finiture

  Pavimenti, rivestimenti, porte e finestre sono parti essenziali dell’atmosfera domestica: finiture di buona qualità ed in linea con le richieste di mercato influenzano notevolmente il prezzo di un immobile.

• Piano

  Il prezzo dell’immobile dipende anche dal piano, in positivo se l’appartamento è dotato di ascensore e in negativo se invece ne è sprovvisto.

• Ascensore

  La presenza di un ascensore fa apprezzare anche un appartamento ai piani inferiori di un edificio. Lo stesso discorso vale per immobili dotati di ascensore interno.

• Giardini, balconi e terrazze

  La presenza di un giardino o di un terrazzo abitabile sono determinanti in una compravendita, così come l’assenza di spazi esterni.

• Distribuzione interna

  Una buona distribuzione interna consente un migliore uso degli spazi, tanti metri buttati via invece difficilmente saranno ben visti da un potenziale acquirente.

• Esposizione ed affacci

  Quanta luce entra dalla finestra, cosa vedi quando ti affacci e quanto sole prende un giardino/terrazzo influenzano il valore di un immobile.

• Barriere architettoniche

  Gli anziani sono sempre di più e si vive sempre più a lungo. Un appartamento accessibile senza fare nemmeno un gradino? Sicuramente rappresenta un vantaggio.

• Efficienza energetica

  Oltre all’aspetto “green”, una casa efficiente dal punto di vista energetica consente un bel risparmio sotto il punto di vista dei consumi. Inoltre, è meno fredda in inverno e meno calda in estate.

• Ultima Ristrutturazione

  Una casa ristrutturata vale parecchio in più rispetto ad una in cui bisogna partire da zero. Sia perchè i lavori hanno un costo (ed un valore) sia perchè è già pronta per essere abitata.

• Stato degli impianti

  Anche se la ristrutturazione non è recente, o all’ultima moda, avere gli impianti e le dotazioni della casa in buone condizioni ha sicuramente un peso.

• Box e Posti auto

  Al di là del valore intrinseco dell’immobile, in alcune zone avere la possibilità di parcheggiare un’auto vale ben più del prezzo del garage o del posto auto.

• Qualità architettonica dell’edificio

  Un edificio ben progettato ed esteticamente piacevole all’occhio vale sicuramente di più rispetto agli altri.

• Anno di costruzione

  A seconda dell’anno di costruzione cambiano le tecniche costruttive, l’estetica e la sicurezza degli edifici.

• Condizioni esterne dell’edificio

  Facciate, balconi e tetto sono parti importanti dell’edificio: non sono da sottovalutare.

• Condizioni delle parti comuni

  Gli spazi comuni di un condominio sono importanti, fanno parte della casa. La loro progettazione e lo stato manutentivo influenzano la valutazione di un immobile.

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  Pavimenti, rivestimenti, porte e finestre sono parti essenziali dell’atmosfera domestica: finiture di buona qualità ed in linea con le richieste di mercato influenzano notevolmente il prezzo di un immobile.

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  Il prezzo dell’immobile dipende anche dal piano, in positivo se l’appartamento è dotato di ascensore e in negativo se invece ne è sprovvisto.

• La presenza di un ascensore fa apprezzare anche un appartamento ai piani inferiori di un edificio. Lo stesso discorso vale per immobili dotati di ascensore interno.

• La presenza di un giardino o di un terrazzo abitabile sono determinanti in una compravendita, così come l’assenza di spazi esterni.

• Una buona distribuzione interna consente un migliore uso degli spazi, tanti metri buttati via invece difficilmente saranno ben visti da un potenziale acquirente.

• Quanta luce entra dalla finestra, cosa vedi quando ti affacci e quanto sole prende un giardino/terrazzo influenzano il valore di un immobile.

• Gli anziani sono sempre di più e si vive sempre più a lungo. Un appartamento accessibile senza fare nemmeno un gradino? Sicuramente rappresenta un vantaggio.

• Al di là delle considerazioni più “green”, una casa efficiente dal punto di vista energetica consente un bel risparmio sotto il punto di vista dei consumi. Inoltre, è meno fredda in inverno e meno calda in estate.

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  Una casa ristrutturata vale parecchio in più rispetto ad una in cui bisogna partire da zero. Sia perchè i lavori hanno un costo (ed un valore) sia perchè è già pronta per essere abitata.

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  Anche se la ristrutturazione non è recente, o all’ultima moda, avere gli impianti e le dotazioni della casa in buone condizioni ha sicuramente un peso.

• Al di là del valore intrinseco dell’immobile, in alcune zone avere la possibilità di parcheggiare un’auto vale ben più del prezzo del garage o del posto auto.

• Un edificio ben progettato ed esteticamente piacevole all’occhio vale sicuramente di più rispetto agli altri.

• A seconda dell’anno di costruzione cambiano le tecniche costruttive, l’estetica e la sicurezza degli edifici.

• Facciate, balconi e tetto sono parti importanti dell’edificio: non sono da sottovalutare.

• Gli spazi comuni di un condominio sono importanti, fanno parte della casa. La loro progettazione e lo stato manutentivo influenzano la valutazione di un immobile.

In secondo luogo, quando ti basi su un solo dato devi sempre tenere conto del fattore C…aso. ?

Il tuo vicino potrebbe essere stato fortunato (o sfortunato) e l’acquirente potrebbe essere la zia di “quello della porta di fronte” che desiderava abitare vicino al nipote; oppure potrebbe essere “un tizio a caso” particolarmente agguerrito in fase di trattativa.
Il vicino potrebbe anche aver concluso la vendita al prezzo di mercato ideale: non hai modo di saperlo con certezza.

Un solo caso non fa statistica e potrebbe quindi indurci a sbagliare la valutazione della nostra casa perché poco rappresentativo del mercato immobiliare.
Per avere una statistica affidabile dovremmo trovare almeno 3-6 immobili simili al nostro di cui conosciamo il prezzo di vendita e le caratteristiche, in modo da poter escludere gli eventi “fortuiti” che influenzano le compravendite immobiliari.

Come può aiutarti un professionista:

• Ha sicuramente esperienza della zona: ha già valutato e venduto altri immobili in quella zona negli ultimi mesi: è l’equivalente del conoscere qualche decina di “vicini” che hanno venduto la loro casa ad un determinata cifra.
• Sa cosa influenza il valore di un immobile (e quanto): spesso la tua casa ha dei punti di forza rispetto a quelle prese come esempio, ma anche dei punti di debolezza.
  Sapere quanto questi aspetti influenzino il valore dell’immobile è abbastanza complicato se non si rimane costantemente aggiornati sull’andamento del mercato immobiliare.
• Sa quando non prendere come esempio una trattativa: siccome conosce il prezzo medio a cui vengono venduti gli immobili in quella zona, sa anche riconoscere un colpo di C…aso quando ne vede uno. 

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Basarsi su OMI e valutatori immobiliari On-Line

Se l’esempio del vicino che vende ci parla dei rischi derivanti da una valutazione incentrata su un caso specifico, i dati OMI ci raccontano il caso opposto: quali sono i rischi collegati ad una valutazione basata su un caso troppo generico?

L’Agenzia delle Entrate non si discute, tranne che per le valutazioni immobiliari.

L’OMI censisce i dati di tutte le compravendite avvenute all’interno delle”Zona censuarie” (Zone OMI), in tutti i comuni d’Italia.

Queste zone sono estremamente estese e sono considerate omogenee – al loro interno – da parte dell’Agenzia delle Entrate, ma non lo sono per nulla nella realtà.
Una distanza di poche centinaia di metri all’interno di un centro abitato possono influenzare notevolmente il valore di un immobile, ed è normale così.
La stessa Agenzia delle Entrate ci mette in guardia dall’utilizzare questo tipo di informazioni con prudenza:

I valori contenuti nella Banca Dati delle Quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare:

• non possono intendersi sostitutivi della “stima” puntuale del valore del singolo immobile, ma soltanto di ausilio alla stessa;
• sono riferiti all’ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea.

L’utilizzo delle quotazioni OMI nell’ambito del processo estimale (di valutazione, ndr) non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto, la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l’unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e di motivare il valore da attribuirgli.

Potete approfondire grazie alla Guida alla Consultazione delle Quotazioni OMI.

Usare questi dati per tentare di definire in modo certo il valore del proprio immobile è estremamente complesso: dovreste avere un’idea precisa delle differenze fra casa vostra e la media degli immobili venduti nell’intera zona circostante durante lo scorso anno.
Pensate non valga nemmeno la pena di provarci? Probabilmente avete ragione. 

E cosa c’entra tutto questo con i valutatori immobiliari on-line?

La risposta è che buona parte dei valutatori immobiliari presenti su internet adottano un sistema simile a questo. Basandosi sulle quotazioni OMI tentano definire il valore di casa vostra correggendo il tiro sulla base dei – pochi – dettagli che gli avete fornito riguardo al vostro immobile.
L’affidabilità di queste valutazioni varia a seconda della particolarità del vostro immobile, della zona in cui si trova il vostro immobile e da quanto è ben progettato il calcolatore che avete deciso di utilizzare. Utilizzandone più di uno, probabilmente otterrete anche risultati diversi fra loro.

Un uso professionale dei dati OMI:
All’interno di una valutazione professionale anche i dati dell’Agenzia delle Entrate trovano il loro spazio: forniscono un valore minimo ed un valore massimo, al di fuori del quale sarebbe irragionevole pensare di vendere un immobile (salvo rari e specifici casi). Inoltre forniscono un parametro di riferimento importante per tutte quelle zone in cui il mercato è meno attivo ed in cui è difficile un confronto fra gli immobili venduti recentemente e quello che intendiamo vendere. 

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Sopravvalutare le spese di manutenzione

Al prezzo ottenuto dalla stima, devo aggiungere i soldi che ho speso per montare il condizionatore e per sostituire la caldaia!

La maggior parte degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, per quanto costosi, raramente hanno un impatto sul valore dell’immobile.
Chi lo acquisterà, del resto, si aspetta che gli impianti, gli elettrodomestici, le dotazioni tecnologiche e gli elementi principali della casa siano in buone condizioni. Per questo, difficilmente sarà disponibile a riconoscere un maggior valore ad una casa in cui abbiamo appena sostituito qualcosa; ad esempio la caldaia.
C’è una buona notizia: se non avessi fatto queste manutenzioni oggi sarebbe molto più difficile vendere l’immobile e, probabilmente, saresti costretto a concedere forti sconti sul prezzo. In definitiva, ne è comunque valsa la pena!

Lo stesso si può dire delle migliorie che avete apportato alla vostra casa e che da sole non ne modificano sostanzialmente le caratteristiche.
Qualche pannello solare, un tetto coibentato, la presenza di un impianto di climatizzazione da soli non giustificano un sostanziale aumento del valore di mercato, o almeno non nella misura del costo sostenuto.
In compenso, queste migliorie rappresentano un punto di forza e possono differenziare la vostra casa dalle altre.

Le ristrutturazioni –  interne, esterne o riguardanti le parti comuni –  meritano un discorso a parte, soprattutto quelle che hanno rinnovato in tutto o in parte la vostra casa, modificando sostanzialmente lo stato manutentivo.
In questo caso l’immobile si rivaluterà notevolmente, potenzialmente in misura maggiore rispetto ai costi sostenuti per le opere eseguite.
Per quantificare l’aumento di valore bisognerà prendere in considerazione il mercato locale, la qualità della ristrutturazione eseguita e la tipologia di immobile che intendete vendere.

Come può aiutarti un professionista:

Sa quali caratteristiche non sono monetizzabili, il che ti risparmierà tempo, fatica e frustrazione. 

Sa quali caratteristiche rappresentano un fattore differenziante, e ti consentirà di concentrarti su quello che interessa davvero a chi viene a vedere la tua casa, per venderla al meglio.

Sa quantificare l’aumento di valore dovuto alle ristrutturazioni eseguite, in modo da non correre il rischio di sopravvalutare o sottovalutare la tua casa.

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Come faccio ad orientarmi per fare una valutazione?

Il nostro consiglio è sempre e comunque quello di rivolgervi ad un professionista. 

Considerando il fatto che la vostra casa è probabilmente uno degli oggetti di maggior valore che possedete, affidarvi ad un professionista per una valutazione è sicuramente l’idea migliore.
Le poche centinaia di euro sono un investimento che vi farà risparmiare in tempo e stress: non dovrete reperire le informazioni ed i dati necessari, inoltre non correrete il rischio di sottovalutare o sopravvalutare l’immobile.
Nel caso abbiate intenzione di affidare l’immobile all’agenzia per la vendita, le valutazioni sono senza alcun costo per il cliente.

Se invece desiderate procedere in totale autonomia, ecco un breve riepilogo di come fare:

• Calcolate la superficie commerciale della vostra casa:
• Analizzate i prezzi al metro quadrato presenti sui portali per farvi un’idea della concorrenza
• Cercate di scoprire i prezzi di compravendita recenti della zona e rapportateli ai metri quadrati
• Confrontate quello che avete scoperto coi dati OMI o con qualche calcolatore immobiliare 
• Definite un probabile valore medio per il vostro immobile ed un range di prezzo (minimo e massimo) senza farvi coinvolgere emotivamente
• Definite il prezzo di pubblicità