Vuoi comprare una casa che sia un investimento per il tuo futuro? Comprala a Bologna!
È il risultato di una serie di evidenze che vi riporteremo in questo articolo.
La nostra analisi parte da questa analisi del CRESME:
Bologna: una città proiettata al futuro
Negli ultimi tre anni, Bologna ha registrato un aumento della popolazione, si colloca al quarto posto dopo Milano, Roma e Firenze. Segno che la città ha un’importante attrattività ed è molto frizzante.
Ma se guardiamo avanti, notiamo che Bologna ha le prospettive migliori di crescita dopo la “locomotiva” Milano.
Si stima un aumento della popolazione di circa 37 mila unità entro i prossimi 10 anni. Solo Firenze tiene il passo. Tutti gli altri capoluoghi di Regione registrano trend negativi.
Bologna, è il capoluogo della Regione con il PIL fra i più alti d’Europa.
“…l’Emilia-Romagna rimane una delle regioni che guida l’economia a livello di Paese, con un Pil pro capite superiore del 13% alla media UE-27” [Fonte: Regione Emilia-Romagna]
Bologna diventa sempre più una città “europea” che attira risorse e investimenti. È l’hub più importante d’Italia che si collega con il centro di Milano in un’ora, con il centro di Roma in due ore, con il centro di Firenze in poco più di mezz’ora. Anche il suo aeroporto internazionale permette molti collegamenti e soprattutto genera flussi di turismo importanti. Un dato emblematico: se consideriamo il mese di giugno 2022, ossia quello della ripresa del turismo dopo l’emergenza sanitaria internazionale, rispetto allo stesso periodo del 2019, antecedente la pandemia è stata registrata un’occupazione media delle camere alberghiere dell’82,7% rispetto al 74%.
Non mancano i progetti di sviluppo come il tecnopolo, destinata a diventare la Data Valley italiana ed europea. Ha appena “debuttato” il super computer Leonardo, il quarto super computer più potente al mondo ed è destinato a progetti di ricerca, uso scientifico e accademico e applicazioni industriali.
Tecnopolo che era già sede del data center del Centro Meteo Europeo. Oggi Bologna mette a disposizione una vera e propria cittadella della scienza, che riunirà le più importanti istituzioni scientifiche e della ricerca italiane. Un hub europeo dei Big Data e del digitale concentrerà nell’Emilia-Romagna oltre l’80% della capacità di supercalcolo nazionale, il 20% di quella europea.
Le sue applicazioni spazieranno in tanti settori: transizione ecologica e lotta ai cambiamenti climatici, transizione digitale, sanità, tempi delle città e logistica, imprese e processi produttivi sostenibili, agricoltura.
Non va dimenticata la “motor valley” e tutto l’indotto che è in grado di generare nell’industria meccanica di precisione.
Queste informazioni fanno comprendere bene come mai Bologna è assieme a Milano una città in cui conviene investire, creare le basi dei propri progetti di vita.
Del resto basta osservare l’andamento dei prezzi del mercato immobiliare bolognese per comprendere che acquistare oggi una casa a Bologna tutela i propri risparmi:
Il trend della crescita del valore immobiliare è facilmente distinguibile in questi grafici. Sia che si compri una casa oggi per sé e la propria famiglia, oppure per un investimento e ottenere una rendita.
Il mercato di Bologna premia sempre l’acquirente.
Questa percezione è ancora più netta se osserviamo questo grafico:
Dal 2015, il valore dell’acquisto effettuato ha registrato un +20%. È passato dall’83% al 103%. Una ricapitalizzazione del proprio immobile seconda solo a Milano. Come osserviamo dal grafico, Bologna e Milano sono gli unici capoluoghi che hanno garantito l’acquirente.
In un periodo ad altissima inflazione come quella che stiamo vivendo in questo particolare periodo storico, questo dato va ancora più amplificato. Nel mese di dicembre 2022 l’inflazione era all’11,6%.
Questo dato ci obbliga anche ad aprire alcune riflessioni in merito al tasso sui mutui.
L’immobile a Bologna protegge dall’inflazione
A causa dell’emergenza pandemica, il Governo italiano e la BCE hanno attuato politiche monetarie fuori dall’ordinario, basti pensare al quantitave easing. Queste politiche “straordinarie” hanno creato condizioni anomale per l’ottenimento dei mutui i cui tassi sono ovviamente legati ai tassi ufficiali di sconto della BCE.
Se a livello psicologico è facilmente comprensibile che avere un mutuo a tasso fisso all’1% rispetto ad un tasso fisso del 3%, non possiamo non considerare questi due aspetti nella valutazione complessiva:
- Nei periodi di tasso fisso all’1%, che ribadiamo che si trattava di una situazione straordinaria e anomala di mercato, il tasso di inflazione non superava il 2%.
- Oggi seppur con tassi più alti di circa il 2%, il tasso d’inflazione è superiore al 10%
Significa, paradossalmente, ottenere un maggior vantaggio finanziario, anche se comprendiamo benissimo che ragionando in termini di valore assoluto l’incidenza mensile nel proprio rapporto rata/reddito si fa sentire.
Questo è uno dei motivi per cui consigliamo sempre di affidarsi ad un consulente del credito per valutare l’ipotesi migliore di investimento. Possono esserci molte opportunità che solo un esperto professionista può far emergere.
Questo prospetto di Euroansa ci aiuta a fotografare meglio la situazione:
Se prendiamo come riferimento il tasso fisso a gennaio 2017 rispetto a gennaio 2023, la differenza è di poco superiore all’1%. Il periodo “anomalo” è quello che va da gennaio 2020 a gennaio 2022.
Identikit dell’acquirente bolognese
Cosa spinge i bolognesi a comprare casa?
Da questo grafico presentato da Immobiliare.it notiamo che la maggior domanda è relativa all’acquisto di soluzioni abitative di maggiore qualità rispetto a quelle attualmente vissute. Il mercato di sostituzione ha registrato una crescita del 19% rispetto alla ricerca della prima casa.
Un’indagine Doxa afferma che oggi le persone trascorrono il 68% in più del proprio tempo in casa perché sono cambiate tante abitudini: la casa come luogo di convivialità, infatti, si pranza e si cena molto di più in casa rispetto al recente passato; è spesso anche un luogo di lavoro grazie all’affermarsi dello smart working; diventa sempre più spesso anche la propria area fitness per la comodità di organizzare le proprie sessioni di allenamento online liberandosi dagli impegni della palestra.
Alcuni indicatori ci portano a pensare che la spinta del mercato di sostituzione stia frenando e il mercato “prima casa” stia riprendendo forza. Ma vi daremo conto di questo sentiment nei mesi futuri quando riusciremo a consolidare alcuni dati.
Cambiano anche i desiderata delle nuove abitazioni.
Si pone molta più attenzione all’aspetto consumi e comfort abitativo. Oltre alla ricerca di soluzioni meno energivore, sorprende vedere qualità come luminosità e spazi interni come elementi chiave di scelta.
Come emerge dai dati presentati, un progetto immobiliare è molto personale e soggettivo e diventa una mediazione fra tante variabili oltre a verificarne la fattibilità dal punto di vista economico/finanziario.
Il suggerimento che vogliamo fornire al lettore che sta maturando un’idea di acquisto casa o sostituzione è quello di relazionarsi con professionisti che possano guidare nella singola specificità la realizzazione di questi desiderio.
Spesso l’acquisto o sostituzione di una casa, con i giusti consigli, può cambiare completamente l’indice di fattibilità.