Acquistare una casa attraverso le aste giudiziarie può rivelarsi un ottimo modo per risparmiare.
Un immobile battuto ad una asta giudiziaria consente un risparmio del 10/15% rispetto ai valori di mercato, fino ad arrivare, nei casi più vantaggiosi, a risparmi del 50/60% sul valore di mercato.

Il mercato delle aste immobiliari è un fenomeno in forte espansione da quando, oramai nel lontano 2008, l’euforia che aveva caratterizzato il mercato immobiliare è andata scemando e sono venuti a galla tutti quei prestiti concessi forse con troppa leggerezza e che nel frattempo sono diventati inesigibili.

Per capire la portata del fenomeno, basta guardare ai numeri: secondo il “Report Aste” stilato da ASTASY Srl  (società che partecipa all’azionariato NPLs RE Solutions del Gruppo Gabetti) sono state oltre 234.340 le aste immobiliare nel 2017, per un valore base d’asta di  30.263.804,86 euro.
Dalle analisi di ASTASY Srl emerge che nel 2017 sono stati mesi all’asta, nel territorio nazionale, 642 immobili al giorno, circa 27 ogni ora!

Alla luce di questi dati, non possiamo che constatare che quello delle aste giudiziaria costituisca di fatto un mercato immobiliare alternativo a quello classico.

(Per i dati relativi al mercato emiliano romagnolo vi rimandiamo a questo articolo sul blog di Roberto Manferdini)

Cosa sono le aste giudiziarie?

Di solito a finire nelle aste giudiziarie sono i beni pignorati ad un debitore affinché il creditore possa recuperare il suo credito.
Questo vale sia per il singolo cittadino che non riesce ad estinguere il suo debito, sia per le aziende che, in caso di fallimento, vedono alienati i propri beni.
Esiste un terzo caso, che riguarda gli immobili degli enti pubblici che possono essere messi in vendita solo attraverso l’asta per garantire così il massimo della trasparenza.

Pro e contro dell’acquisto di immobili alle aste giudiziarie:

Come sottolineato all’inizio di questo articolo, il primo vantaggio è quello di poter acquistare un immobile ad un prezzo sensibilmente inferiore a quello di mercato, di media attorno al 20 – 25% in meno.

Un altro vantaggio è quello della trasparenza delle informazioni riguardanti l’immobile messo all’asta: tutta la documentazione e le informazioni di cui necessitiamo sono facilmente scaricabili dal sito del Tribunale di competenza o da siti convenzionati. Ogni immobile soggetto alle aste giudiziarie è infatti, per legge, preventivamente visionato professionista esperto nominato dal Tribunale, che ne redige una perizia di stima: In tal modo l’acquirente, a differenza di quanto avviene nelle normali compravendite immobiliari, dispone di un documento ufficiale di riferimento da cui partire per potere effettuare una corretta valutazione dell’immobile.

Inoltre bisogna considerare tra i vantaggi il fatto che un’immobile sottoposto ad asta non necessita di alcuna spesa notarile: un ulteriore risparmio che si va a sommare a quelli descritti in precedenza.

È bene anche ricordare che gli immobili in vendita alle aste possono essere acquistati accedendo a finanziamenti creati “ad hoc” e che consentono tempi di istruttoria più contenuti e garanzia, a seguito di istruttoria favorevole, del mutuo mediante contratto preliminare.

Per quanto riguarda invece le criticità riguardanti l’acquisto di una casa tramite le aste giudiziarie è giusto fare alcune considerazioni:

Innanzitutto va ricordato che la vendita, essendo una “vendita forzata”, non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, e non potrà essere revocata per alcun motivo.
In pratica, dal momento in cui lo scopo della vendita all’asta è quello di ripartire il ricavato tra creditori, una volta completata l’esecuzione non rimane più un soggetto responsabile cui il compratore possa rivolgersi per lamentare eventuali vizi del bene acquistato. Ad esempio: se gli impianti dell’immobile non sono a norma secondo le leggi vigenti o se il debitore si trova in sofferenza con le spese condominiali dell’anno in corso o dell’anno precedente, il compratore non avrà diritto per questo a nessun risarcimento.

Inoltre bisogna valutare, prima dell’acquisto, se l’immobile potrà essere liberato in tempi e con costi accettabili: In particolare, in conformità a quanto previsto dall’art. 2923 del Codice Civile,  bisogna verificare se l’occupante ha un regolare contratto di locazione registrato in data anteriore al pignoramento: in tal caso per la liberazione dell’immobile occorrerà attendere il termine del contratto.
Qualora invece l’occupante non abbia valido titolo anteriore al pignoramento, il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale costituirà titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.
(fonte: Il Sole 24 Ore)

Alla luce di queste considerazioni, il nostro consiglio è quello di rivolgersi ad un esperto, che saprà guidarci e consigliarci durante le fasi dell’asta e le sue normative in maniera tale da ridurre al minimo i rischi legati a questo tipo di compravendita.

Come si partecipa alle aste giudiziarie?

Le case in vendita alle aste giudiziarie sono pubblicizzate obbligatoriamente sia sul web (siti specializzati, i siti dei Tribunali, il sito del Notariato e sul portale gestito dal Ministero di Giustizia che raccoglie tutte le inserzioni dei tribunali italiani e che, a sua volta, per le foto ed i dettagli del caso, rinvierà ai siti commerciali abilitati alla pubblicità legale come ad esempio il Portale delle Vendite Pubbliche Notarili) che sui quotidiani cartacei. Sull’avviso di vendita saranno presenti anche la data, l’ora e il luogo della vendita, oltre che le informazioni riguardanti il prezzo base dell’immobile, la misura del rilancio minimo, il termine di presentazione delle offerte, le modalità di vendita e il sito internet sul quale è pubblicata la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita e che descrive dettagliatamente la situazione di fatto e di diritto dell’immobile.

La base d’asta per l’acquisto dell’immobile è fissata,  sulla base della perizia di stima dell’immobile, dal giudice dell’esecuzione, che determina anche l’ammontare dei possibili ribassi che il professionista delegato può accettare dopo la prima asta deserta.
Attenzione però: se si vuole essere sicuri che la propria offerta venga accettata non bisognerà scendere – in fase di offerta in busta chiusa – di oltre il 25% del valore della base d’asta. Infatti, dopo la riforma del 2015 le aste immobiliari indette dal 27 giugno 2015 si svolgono quasi esclusivamente con la procedura di “vendita senza incanto” in base alla quale l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa che non sarà considerata efficace se inferiore di oltre 1/4 rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita.

È bene inoltre ricordare che tutte le case messe in vendita attraverso le aste giudiziarie sono visitabili facendo semplicemente richiesta al custode o all’agente delegato per la custodia dell’immobile. Il nostro consiglio a tal proposito è quello di visitare sempre l’immobile a cui siamo interessati, anche perché la perizia che viene stilata dal perito non tiene conto di fattori quali il contesto ambientale o eventuali situazioni pregiudizievoli.

Ultime novità introdotte dalla normativa:

La legislazione da poco entrata in vigore prevede che entro 90 giorni a partire dal 1° gennaio 2018, per le vendite all’asta che disporranno i giudici delle esecuzioni, sarà obbligatorio prevedere la gestione dell’asta in via esclusivamente telematica o mista. Le offerte saranno inviate telematicamente al portale Unico del Ministero e l’asta gestita da piattaforme software create da società che hanno ottenuto dal ministero l’iscrizione come soggetti abilitati. Dal 7 novembre 2017, la Notartel spa, società del Consiglio Nazionale del Notariato, ha ottenuto questo riconoscimento, anche sulla base di anni di esperienza in questo settore. (fonte: Idealista.it)