Il mercato immobiliare italiano è in lenta, ma costante crescita dal 2014, come evidenziato anche dal recente report trimestrale curato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che evidenzia anche un rallentamento di questa crescita nel secondo trimestre del 2019.

In questo articolo analizzeremo il contesto economico in cui si colloca questo trend e l’andamento del mercato immobiliare sia a livello nazionale che a livello locale, per concludere con un piccolo focus sulle locazioni nell’area Bolognese.

• Contesto
• Mercato Immobiliare
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  • Mercato Bologna
• Focus Locazioni Bologna

Il contesto di riferimento

L’andamento del mercato immobiliare viene influenzato dall’andamento generale dell’economia italiana e soprattutto dall’andamento del mercato del lavoro e dalle assunzioni a tempo indeterminato, che consentono a potenziali acquirenti di immobili l’accesso al mutuo.
La variazione del Pil è stata essenzialmente nulla all’interno del secondo trimestre 2019, mentre si è osservato un aumento dell’occupazione sia su base trimestrale che su base annua.

Le buone notizie non sono terminate, all’interno del mercato del lavoro aumentano soprattutto i lavoratori a tempo indeterminato (+134 mila), grazie anche alle conversioni dei contratti da tempo determinato a quelli a tempo indeterminato che incidono per il 22,4% del totale, un valore superato solo dal dato riscontrato nel primo trimestre (28,7%).

Andamento del mercato

In generale quando si analizza l’andamento del mercato immobiliare alcuni indicatori forniscono informazioni interessanti per chi desidera effettuare operazioni sul mercato degli immobili.
Vediamo brevemente quali sono:

• Indicatori della liquidità del mercato

  Forniscono indicazioni riguardo alla rapidità con cui il mercato immobiliare di riferimento è in grado di assorbire un immobile proposto in vendita senza concedere sconti sul prezzo di mercato.

  In specifico si tratta del:

  • • Numero di compravendite: rappresenta il censimento degli immobili compravenduti all’interno del mercato di riferimento. Questo indicatore viene solitamente riportato in percentuale come variazione rispetto al periodo precedente.
      Quando si analizzano i dati trimestrali lo si confronta sia con il trimestre precedente che con il medesimo trimestre dell’anno precedente.
    • Tempo medio sul mercato: rappresenta il tempo medio in cui un immobile rimane sul mercato prima che si riesca a concludere una trattativa. Questo dato è interessante. Questo dato è da assumersi come indicativo, poiché nei singoli casi si possono ottenere risultati sensibilmente diversi rispetto alla media in funzione della strategia di vendita che si intende adottare.

• Variazione dei prezzi

  Questo dato espresso in €/m² rappresenta la variazione percentuale del valore medio degli immobili compravenduti ed è ottenuto dal rapporto fra i valori delle compravendite censite nel periodo di riferimento e quelle censite nel periodo precedente.

• Margine di trattativa medio

  Rappresenta la tendenza di chi compravende un immobile all’interno del mercato di riferimento a concedere trattative sul prezzo o, vice versa, ad intavolare trattative troppo distanti dal prezzo di proposizione dell’immobile.
  Una corretta interpretazione di questo dato fornisce valide indicazioni di quale sia la migliore strategia di princing quando si intende vendere un immobile.

• Valore delle compravendite

  Rappresenta il tempo medio in cui un immobile rimane sul mercato prima che si riesca a concludere una trattativa. Questo dato è interessante perché rappresenta un secondo indicatore di liquidità del mercato ed è ancora più interessante se messo in relazione con il margine di trattativa a cui gli immobili sono stati venduti.

Mercato Italiano

Il prezzo degli immobili in Italia continua a diminuire nel secondo trimestre 2019 (-0,8%), a dispetto della ripresa dei prezzi all’interno dell’eurozona (+4%).

Sulla base dell’analisi trimestrale condotta dall’Osservatorio Immobiliare di Agenzia delle Entratesi evidenzia in Italia un mercato a due velocità:

1. Gli immobili esistenti si deprezzano (-1,3%)
2. Mentre l prezzo di quelli di recente costruzione o nuovi aumenta in modo deciso (+1,7%), un dato incoraggiante per chi progetta di acquistare un immobile da costruttore e per tutti gli operatori del settore immobiliare.

Il volume delle transazioni ha confermato anche nel secondo trimestre il suo trend di crescita costante dal 2014, totalizzando un +3,9%, seppur con un rallentamento rispetto al trimestre precedente (+8,8%).
Particolarmente incoraggiante il numero di transazioni nei comuni non capoluogo (4,7%), circa il doppio rispetto alla crescita dei prezzi all’interno delle città (+2,3%).
Inoltre, continua a crescere insieme al numero delle compravendite, anche il clima di fiducia all’interno del settore delle costruzioni e dal livello della produzione immobiliare che sta nuovamente decollando, come è possibile apprezzare anche dai seguenti grafici.

Quali sono gli immobili più venduti a livello nazionale?

• Gli immobili di medie dimensioni (50-115m2) rimangono la tipologia più gettonata sul mercato italiano rappresentando il 65% delle compravendite: i trilocali fanno la parte del leone con un volume pari al 39% delle compravendite.
• Le abitazioni di grandi dimensioni rispondono alle esigenze del 21% degli acquirenti: il 12% delle compravendite ha riguardato immobili fra i 115 e i 145m2, il 9% gli immobili sopra i 145m2.
• Monolocali e bilocali rappresentano invece il 13% del mercato complessivo.

Quanto tempo è necessario per vendere un appartamento?

La vendita di un appartamento si conclude in media in 6 mesi dalla pubblicazione online e su i portali immobiliari dell’immobile, con uno sconto medio sul prezzo di pubblicità del 9,8%.

Per quanto riguarda la mancata vendita o l’allungamento dei tempi la principale causa risulta essere il prezzo dell’immobile non allineato alle aspettative del mercato: sia per quanto riguarda i prezzi di richiesta ritenuti troppo elevati da parte dei potenziali acquirenti (64%), sia per quanto riguarda le proposte di acquisto ritenute troppo basse dai venditori (44,2%), il che dimostra quanta distanza ci sia ancora tra le aspettative di chi vende e quelle di chi vuole comprare.

Soltanto il 27% di chi decide di ritirare il proprio immobile dal mercato lo fa perché ritiene di aspettare tempi migliori, un dato comunque in linea con le aspettative degli operatori del settore: circa un terzo di loro si aspetta una definitiva ripresa del mercato da qua a due anni.

Mercato di Bologna e provincia

Il trend positivo riguardante il numero delle transazioni a Bologna e provincia è oramai consolidato (+14,2%) e si è giunti ad un numero di transazioni annuo vicino ai livelli pre-crisi, un’ottima notizia per chi intende vendere un immobile, in quanto è un segnale di vitalità del mercato che si dimostra molto più dinamico di quello nazionale.
Sul fronte dei prezzi Nomisma e i principali portali immobiliari segnalano per la prima volta da 10 anni un leggero aumento dei prezzi, un buon auspico per la definitiva ripresa del mercato immobiliare della città metropolitana di Bologna, anche se come valori assoluti sono ad oggi più bassi del 25% rispetto al 2008.

Rispetto al mercato nazionale Bologna e provincia manifestano un interesse maggiore per le piccole e medie dimensioni, soprattutto a causa della crescente domanda di immobili da mettere a reddito: le abitazioni di piccole e medie dimensioni rappresentano l’83,2% del mercato. Il trilocale è la tipologia più ambita con una quota di mercato che raggiunge 41,7% del totale delle compravendite.

In questo ambito l’andamento delle compravendite osservato da Immobiliare San Pietro all’interno della provincia di Bologna il tempo medio per la vendita di un immobile varia dai 4 mesi necessari per vendere un immobile in città, ai 5 mesi per la provincia, comunque più bassi rispetto alla media nazionale che si attesta a 6 mesi circa come visto in precedenza.
La scontistica media tra il prezzo di pubblicazione dell’immobile e quello di acquisto si attesta ad una media dell’8,7% confermando la tendenza nazionale degli acquirenti ad effettuare proposte abbastanza vicine al valore di pubblicazione dell’immobile.

Locazioni nel mercato di Bologna

Il mercato delle locazioni a Bologna continua a registrare un aumento costante del canone di locazione medio, segnando un +12% rispetto al 2018 complice l’aumento delle locazioni turistiche, pertanto Bologna non riesce ancora a soddisfare l’intera domanda di immobili in affitto da parte di famiglie e studenti “fuori sede”, portando ad un aumento della domanda di immobili in locazione nei comuni limitrofi.

All’interno della provincia di Bologna il prezzo medio al metro a settembre 2019 è stato di 12,81 €/m² al mese, un dato che nel comune di Bologna aumenta considerevolmente fino a 14,02 €/m² raggiungendo un picco di 16,19 €/m² per gli immobili locati in modo tradizionale situati all’interno del centro storico della città, che tradotto significa per un appartamento con 2 camere di circa 70 mq commerciali tra i 900 e i 1.150 €/mese.

Aumentano anche i prezzi per l’offerta delle abitazioni condivise. Studenti e lavoratori che decidono di condividere un appartamento con altri coinquilini dovranno mettere a budget una media di 350€ al mese per l’affitto una camera singola.

Questi dati rendono Bologna la città in cui si è verificato l’aumento più alto a livello nazionale.