Per le nuove generazioni bolognesi la strada per l’indipendenza presenta un grosso dilemma…
“Acquistare o prendere in affitto l’immobile in cui andare a vivere?”

Se nel resto d’Italia l’affitto di un’abitazione rappresenta una alternativa flessibile ed economica alla casa di proprietà, nella provincia di Bologna questo sta diventando sempre meno vero, poiché la flessibilità garantita dalla locazione nel capoluogo emiliano si paga a caro prezzo, con un costo mensile che spesso supera quello di un finanziamento per l’acquisto dell’immobile.

La casa di proprietà in Italia, oggi come ieri, rimane un obiettivo per chi desidera garantirsi una sicurezza per il futuro ed un posto in cui poter sempre tornare, da poter rendere proprio e da poter veramente chiamare “casa”.

Questo desiderio va ovviamente coniugato col vivere quotidiano, fatto di stili di vita frenetici, di un lavoro sempre più dinamico, delle relazioni sempre meno legate al territorio in cui si abita e della possibilità di cambiare stile di vita o città molto più spesso che in passato.
Prima di decidere se acquistare un immobile o andare a vivere in affitto infatti, è meglio ponderare bene i “PRO” ed i “CONTRO” di queste due opzioni.

In questo articolo vogliamo aiutarti a fare proprio questo, rispondendo alle tre domande fondamentali per darti una mano ad orientarti:
→ “Perché vivere in affitto?”
→ “Perché acquistare una casa?”
→ “Quale delle due opzioni è oggi più conveniente in provincia di Bologna?”

“Perché vivere in affitto?”

Il termine giuridico per indicare l’affitto è “Contratto di locazione” e consiste nella possibilità concessa al conduttore, ovvero colui che prende in affitto la casa, di godere di un determinato immobile corrispondendo una certa somma di denaro al locatore, che ne è proprietario.
Il contratto di affitto presenta due principali vantaggi:
? Assenza di debiti e di un investimento iniziale.
? Estrema flessibilità nel caso sia necessario cambiare casa.

L’affitto infatti richiede un minor impegno economico iniziale: avrai la possibilità di abitare in una casa senza dover investire una parte dei tuoi risparmi.
Questo può sicuramente rappresentare un vantaggio, se stai progettando di avviare un’attività o di fare degli investimenti: il pagamento di un canone di locazione, infatti, non riduce la tua finanziabilità agli occhi di un istituto di credito.

La casa in affitto è una valida alleata anche per chi vede nel proprio futuro un trasferimento in altre città o all’estero, un cambio di attività lavorativa oppure non è certo di voler abitare per un periodo prolungato nello stesso luogo. La locazione, rispetto all’acquisto di un immobile, consente una maggior flessibilità rispetto agli eventi della vita!
Cambiare una casa in affitto infatti è sempre possibile in tempi rapidi, da 3 o 6 mesi a seconda delle condizioni contrattuali e non comporta rischi o particolari costi di transazione. Solo in alcune città, come Bologna, Roma e Milano, è possibile incontrare alcune difficoltà: dovute alla scarsa offerta di immobili in affitto ed ai canoni di locazione particolarmente elevati, come abbiamo visto nel nostro articolo sul mercato immobiliare.

⚠ Il lato negativo dell’affitto consiste nel canone di locazione: rappresenta un vero e proprio costo vivo e una volta terminato il contratto di locazione ci ritroveremo ad aver “perso” l’intera cifra pagata al proprietario!

“Perché acquistare un immobile?”

L’acquisto della propria casa rappresenta un vero e proprio investimento.
Nonostante il futuro del mattone sembri oggi meno roseo rispetto al passato, complice la crisi economica e demografica, l’acquisto di un immobile in cui vivere appare oggi una scelta vantaggiosa rispetto alle possibilità offerte dal mercato finanziario: sia per via dei tassi di interesse estremamente bassi dei mutui, sia per i prezzi degli immobili che hanno visto in questi anni un forte ribasso e a breve, probabilmente, ricominceranno a crescere.
Se si prevede di vivere in modo stabile nello stesso luogo per un lungo periodo di tempo o se, pur viaggiando spesso per lavoro, si desidera avere “per sempre” un luogo in cui tornare e che si possa chiamare casa acquistare un immobile in cui andare ad abitare è sicuramente un buon uso dei propri soldi!

C’è da dire che acquistare una casa, soprattutto trovare quella giusta, richiederà un impegno diverso rispetto all’andare a vivere in affitto: proprio perché diventerà tua a tutti gli effetti e rappresenterà un investimento oltre al luogo in cui passerai buona parte della tua vita sarà importante scegliere con attenzione, tenendo conto delle tue necessità di oggi e dei tuoi obiettivi futuri, valutando bene la zona in cui andrai ad abitare e le condizioni generali dell’immobile. Cercare una casa da comprare è una vera e propria avventura!

Sotto l’aspetto economico è bene tenere in considerazione che col pagamento della rata del mutuo, a differenza del canone di locazione, ad ogni pagamento la quota capitale della rata va a diminuire il debito fino ad arrivare ad estinguerlo. In pratica è come mettere ogni mese i propri soldi all’interno di un salvadanaio: il tuo immobile!
Una volta estinto il mutuo si potrà usufruire dell’immobile senza più dover corrispondere canoni mensili a nessuno.

? Per chi decide di acquistare un immobile come prima casa oggi esiste la possibilità di sfruttare varie agevolazioni fiscali, le così dette agevolazioni prima casa. Queste agevolazioni consentono un importante risparmio fiscale sulle imposte che gravano sull’acquisto iniziale ed anche di portare in detrazione sia gli interessi passivi del mutuo che l’onorario notarile.
?Ci sono opportunità interessanti anche per chi desidera ristrutturare o migliorare l’efficienza energetica del proprio immobile: potrà avrà accesso ad ulteriori agevolazioni fiscali, che consentono un considerevole risparmio sul costo per sistemare l’immobile.

“Ma quanto costa comprare una casa rispetto a vivere in affitto a Bologna?”

Per rispondere a questa domanda analizzeremo le spese che si andranno a sostenere nelle due situazioni per “entrare in casa”, facendo un confronto ipotizzando di andare ad acquistare, oppure ad affittare, il medesimo immobile. 

Gli aspetti da considerare per confrontare correttamente le opzioni di acquisto ed affitto sono essenzialmente due:
→ La spesa iniziale da sostenere per poter accedere all’immobile, come ad esempio la caparre, le imposte, la registrazione dei contratti od i costi di agenzia.
→ L’uscita economica mensile che dovremo sostenere per coprire le spese dell’immobile, come ad esempio la rata dell’affitto o del mutuo, le utenze, la manutenzione della casa e le tasse da versare.

? Per questa simulazione abbiamo preso come esempio un trilocale da 200.000€, all’interno del mercato immobiliare di Bologna.  
Qualora proviate a fare un calcolo simile su una situazione diversa da questa è importante tenere in considerazione che minore è la dimensione dell’immobile, tanto maggiore sarà la convenienza all’acquisto rispetto alla locazione: l’acquisto di un bilocale rapportato al canone di locazione infatti è estremamente conveniente, lo stesso non si può dire qualora si valutino le opzioni di acquisto ed affitto per immobili molto grandi!

➡  Nella seguente tabella confronteremo le spese iniziali da sostenere per poter acquistare o prendere in affitto un immobile:

Quello che emerge abbastanza chiaramente da questo confronto è che, andando ad acquistare l’immobile si andrà incontro ad un notevole costo di transazione, circa il 6,75% del valore dell’immobile, oltre alla necessità di investire una parte dei propri risparmi sull’immobile. Questo tipo di costi rappresentano la ragione principale per cui chi vede nel suo futuro prossimo un mutamento delle proprie esigenze abitative dovrebbe valutare attentamente se acquistare o meno un immobile.

➡ La prossima tabella si concentrerà invece sulle uscite mensili da sostenere per mantenere un immobile di proprietà o in affitto, senza andare a quantificare quelle spese che andranno ad impattare comunque su chi vive nell’immobile.

Come è possibile vedere da questo prospetto il costo mensile per il mantenimento di un mutuo al 100% all’interno del comune di Bologna e della provincia è veramente molto simile alla spesa da sostenere per vivere nel medesimo appartamento in affitto, la differenza principale consiste, come abbiamo visto, nella spesa iniziale (13.500€ per le spese di acquisto rispetto ai 4.300€ per la casa in affitto). Se si dispone invece di un capitale iniziale da investire sull’acquisto della propria casa la rata del mutuo scende sensibilmente, così come il tasso di interesse.

? Un importante aspetto da tenere in considerazione, è la possibilità di cambiare casa.
Nell’ipotesi in cui si desideri vendere l’immobile di proprietà, a differenza del lasciare una casa in affitto, non sarà necessario un preavviso ma sarà però necessario trovare un acquirente e procedere alla redazione della documentazione necessaria per poter vendere l’immobile. Anche queste operazioni hanno un costo: sarà necessario incaricare un tecnico di redigere l’APE e la Relazione Tecnica Integrata oltre a corrispondere le provvigioni ad un mediatore qualora si decida di avvalersi del servizio di un’agenzia per vendere l’immobile.

Come abbiamo visto sia l’acquisto che la locazione di un immobile presentano alcuni vantaggi e svantaggi. Se siete ancora indecisi su quale strada prendere, il consiglio che possiamo darvi è quello di porvi la seguente domanda:

“Prevedete di voler abitare nello stesso luogo e che le vostre esigenze abitative non cambieranno per un tempo superiore a 4 anni?”

Se la risposta è sì, l’acquisto di un immobile è senza dubbio la scelta più conveniente. Questo periodo di tempo, alle attuali condizioni di mercato, consente infatti di ammortizzare tutti i costi di transazione per l’acquisto e l’eventuale rivendita dell’immobile: da quel momento in poi ogni giorno trascorso in casa vostra rappresenterà per voi un vero e proprio investimento!