𝐂𝐨𝐦𝐞 𝐬𝐢 𝐬𝐯𝐨𝐥𝐠𝐞 𝐢𝐥 𝐩𝐫𝐨𝐜𝐞𝐬𝐬𝐨 𝐝𝐢 𝐧𝐞𝐠𝐨𝐳𝐢𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞 𝐢𝐦𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢𝐚𝐫𝐞?

Risponde il nostro agente: Simone Curzola

“Quando la commercializzazione di un immobile giunge alla fase della negoziazione,
possiamo dire di essere a buon punto, abbiamo quindi superato l’analisi della valutazione economica, deciso come presentare al meglio l’immobile (magari apportando piccole migliorie), organizzato il piano di marketing immobiliare, fatto una prequalifica dei potenziali interessati all’acquisto fornendo agli stessi un’attenta consulenza finanziaria, allora ci siamo!
Abbiamo finalmente raggiunto la tanto attesa fase di negoziazione,
sicuramente la più complessa e delicata di tutto il processo di vendita di un immobile,
che, dal punto di vista tecnico, si tradurrà nell’acquisizione di una o più offerte dette proposte di acquisto che l’agente immobiliare farà sottoscrivere al potenziale acquirente.
La proposta irrevocabile di acquisto, già il nome sottintende che è vincolante per la parte che la sta sottoscrivendo (lo diventerà anche per la parte Venditrice qualora la accettasse), contiene fondamentalmente le tre caratteristiche essenziali che sono, oltre ovviamente l’identificazione dell’oggetto di compravendita, il prezzo, le modalità di pagamento con le relative tempistiche e quelle di consegna dell’immobile.
Parte promissaria acquirente lascerà in deposito fiduciario all’agente immobiliare, a garanzia degli impegni assunti, un assegno di importo variabile intestato a parte promittente la vendita, autorizzando l’agente stesso a consegnarlo al venditore che potrà poi procedere all’incasso del titolo, in caso di accettazione della proposta stessa.
Se la proposta di acquisto viene accettata il deposito cauzionale si trasforma in parte della caparra confirmatoria e normalmente verrà integrata all’atto della sottoscrizione del contratto preliminare di vendita.
A tal proposito è opportuno puntualizzare che, nel caso l’oggetto della compravendita sia un immobile usato o comunque non di nuova edificazione, la proposta di acquisto accettata ha valore di preliminare di vendita a tutti gli effetti;
Diverso il caso dell’acquisto di immobili di nuova costruzione, la cui accettazione della proposta di acquisto non trasforma il documento in un contratto preliminare di vendita come nel caso precedente, ma sarà obbligatorio ripetere la sottoscrizione di tutte le condizioni di compravendita dinanzi a un Notaio il quale procederà di legge a trascrivere tale atto.

Solo in questa circostanza parte promittente la vendita potrà incassare quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, in conseguenza dell’emissione di una fideiussione (bancaria o assicurativa) a garanzia di tutte le somme ricevute e che riceverà anche in seguito.
Sia che si tratti di immobili di nuova costruzione o di immobili usati, in caso di mancata accettazione della proposta di acquisto, l’agente immobiliare mostrando l’esito dell’offerta a parte acquirente dovrà restituire alla stessa il titolo precedentemente lasciato a garanzia di tutti gli impegni sottoscritti.
Al contratto preliminare di vendita seguirà entro i tempi dichiarati la sottoscrizione del contratto definitivo di vendita, il rogito o stipula, atto che sancirà il passaggio della proprietà dell’immobile oggetto della compravendita.
Anche qui segnalo una differenza nella documentazione che parte promittente la vendita dovrà fornire a seconda si tratti di immobili usati o di nuova costruzione: la RTI (relazione tecnica integrata) e l’APE (attestato di prestazione energetica) nel primo caso;
l’ APE e la POLIZZA DECENNALE POSTUMA INDENNITARIA (una polizza assicurativa obbligatoria e necessaria a garantire e salvaguardare per dieci anni l’immobile da gravi difetti di costruzione) nel secondo caso.

Alla sottoscrizione del rogito notarile di vendita parte promissaria acquirente dovrà restituire a parte promittente la vendita l’originale della fideiussione precedentemente ricevuta.

Questi sono gli aspetti e i passaggi tecnici e formali.

Non meno importante è in tutto ciò il ruolo dell’agente immobiliare, preparazione ed esperienza del quale saranno indispensabili durante la fase di negoziazione che, come dicevamo, non riguarda solo fissare un prezzo di un immobile,
ma può riguardare molteplici aspetti necessari al raggiungimento di un accordo che sia di soddisfazione per entrambe le parti coinvolte nella compravendita,
tra i più importanti vi è sicuramente il mantenere una comunicazione chiara e onesta nei confronti di entrambe le parti e la gestione di tutti gli aspetti emotivi che sappiamo essere molto forti quando ci si appresta a comprare o vendere la propria abitazione.”

Simone Curzola