Se hai un budget limitato e sogni di acquistare una casa di proprietà, hai la possibilità di sfruttare l’alternativa low cost della casa all’asta!
Attenzione però perché l’offerta accattivante potrebbe nascondere delle insidie fatali.
Perché acquistare una prima casa all’asta?
Se stai pensando di acquistare la tua prima casa tenere d’occhio le aste è sempre una buona idea:
? Tramite asta è possibile risparmiare fino al 20% sull’acquisto della propria casa, mantenendo il diritto a tutte le agevolazioni prima casa.
Ottenere di più spendendo meno? Sembra un buon piano!
Grazie alle semplificazione degli ultimi anni quello delle aste immobiliari è diventato un vero e proprio mercato parallelo, con informazioni trasparenti e accessibili anche per chi non è un esperto del settore immobiliare. Anche con tutte queste semplificazioni l’acquisto in asta rimane comunque un’attività articolata ed insidiosa se non si ha dimestichezza con il mondo immobiliare e soprattutto con quello delle aste immobiliari.
In questo articolo andremo ad approfondire il procedimento e le modalità per poter acquistare una casa in asta senza commettere errori. Il nostro consiglio, in ogni caso, rimane sempre quello di affidarti a professionisti competenti!
Come trovare una casa all’asta?
L’offerta sul mercato immobiliare di case all’asta è veramente varia, è possibile trovare immobili di qualsiasi dimensione, sia nuovi, che completamente da ristrutturare in tutta Italia.
La ricerca di questi immobili è possibile attraverso siti specializzati, come ad esempio i siti autorizzati dal tribunale, oppure il sito ufficiale del notariato.
In alternativa è possibile rivolgersi a consulenti che si occupano specificamente di aste che, oltre a pubblicizzare questi immobili sui portali immobiliari, sapranno consigliarvi gli immobili, attualmente all’asta, che possono fare al caso vostro.
Le aste pubblicate dal tribunale non rappresentano comunque la totalità dell’offerta, molti Enti Pubblici nazionali e locali hanno l’obbligo di vendere i loro immobili all’asta: questa procedura si chiama cartolarizzazione!
Gli immobili di questo tipo sono più difficili da individuare vista la scarsa pubblicità di cui sono oggetto, un professionista esperto in aste immobiliari saprà indirizzarti anche su immobili di questo tipo.
A cosa prestare attenzione?
Come abbiamo detto acquistare in Asta presenta un maggior numero di criticità rispetto ad una compravendita immobiliare tradizionale: fra i vari aspetti ne abbiamo individuati due che nella nostra esperienza meritano una menzione d’onore, visto che possono rappresentare una vera e propria sfida.
➡ Le condizioni tecniche e legali:
Il Tribunale può vendere qualsiasi tipo di immobile, compresi quelli totalmente abusivi e non sanabili!
Mentre questi casi sono piuttosto rari, è invece abbastanza comune che gli immobili proposti in asta presentino importanti difformità catastali e/o urbanistiche, con l’obbligo per il futuro acquirente di provvedere ad una sanatoria. Assolvere a questo obbligo può risultare complicato o estremamente dispendioso, per questo è importante leggere con attenzione la perizia ed andare a verificare la casa di persona prima di presentare un’offerta!
Anche gli aspetti legali che riguardano la casa che avete scelto possono nascondere alcune sorprese e possono complicata la rimozione delle ipoteche sull’immobile o addirittura il riuscire ad entrare finalmente nella casa che avete acquistato.
Per queste ragioni procedere ad una verifica tecnica e legale della casa che state pensando di acquistare in asta è sicuramente un’ottimo modo per evitare spiacevoli sorprese!
➡ Tempi e pianificazione finanziaria:
Acquistando in Asta si avrà a che fare con il Tribunale o con un Ente Pubblico e non con un venditore privato.
Questa è una differenza importante!
Tribunali ed Enti Pubblici sono estremamente rigidi: dettano tempi e cifre predeterminate per ogni singola fase dell’acquisto e non posso “venire in contro” all’acquirente in caso di errori di pianificazione finanziaria.
Non rispettare i tempi comporterà la perdita della caparra, per questo pianificare correttamente l’acquisto della vostra prima casa all’asta è fondamentale.
⚠ Se prevedete di dover accendere un mutuo, vendere un immobile o disinvestire delle somme di denaro per finanziare l’acquisto della vostra prima casa in Asta il consiglio è quello di rivolgersi preventivamente ad un consulente per una corretta valutazione della propria finanziabilità, delle offerte relative ai mutui e per avere un’idea chiara delle tempistiche necessarie per l’erogazione del mutuo.
Al momento della presentazione dell’offerta sarà necessario anticipare una caparra compresa fra il 10% ed il 20% del valore totale dell’offerta che intenderete presentare.
Di norma tale caparra dovrà essere effettivamente versata sul conto dell’ente deputato alla vendita dell’immobile: avremo quindi necessità di avere già disponibili sul conto corrente tale somma prima ancora di sapere se riusciremo ad aggiudicarci l’immobile.
Nel caso si vinca l’asta, avremo poi un tempo compreso fra i 60 ed i 90 giorni per procedere al saldo dell’immobile, questa tempistica è normalmente sufficiente per accendere un mutuo se si è già individuato l’istituto di credito.
? Le fasi di partecipazione all’asta:
Mi piace questa casa, vorrei vederla!
Se avete individuato una casa che vi interessa prima ancora di muoversi da casa è fondamentale analizzare le informazioni contenute nel bando d’asta per verificare che l’immobile non presenti particolari problemi o criticità .
A nostra disposizione, sui siti specializzati, sono disponibili due documenti fondamentali:
- La perizia: dove troveremo tutte le informazioni necessarie alla valutazione dell’immobile e di rilevanza tecnica e giuridica.
- L’ordinanza di vendita: potremo leggere le informazioni relative alla modalità di partecipazione all’asta e alla liberazione dell’immobile.
All’interno del sito sono disponibili anche planimetrie e fotografie dell’immobile, molto utili per farsi un’idea della disposizione e delle condizioni della casa. Se giunti fino a questo punto l’immobile non presenta grosse criticità è il momento di prendere contatto con l’incaricato della vendita, il curatore, per andare a visitare la casa. E’ possibile trovare i riferimenti del curatore all’interno dell’avviso di vendita.
Il sopralluogo sull’immobile è un momento fondamentale, sia per capire se effettivamente la casa fa per voi sia per controllare le possibili problematiche che un immobile oggetto di asta può nascondere.
Durante il sopralluogo infatti, oltre a concentrarci sulle condizioni generali dell’immobile e sulle opere necessarie per personalizzare la casa, sarà necessario verificare che i dati e le informazioni riportati in perizia siano corretti, con un occhio di riguardo a quelli che si riferiscono alle sanatorie che sarete chiamati ad eseguire!
Portare con voi un tecnico di vostra fiducia potrebbe essere un’ottima idea!
Questa è la casa che fa per me… vorrei fare un’offerta!
✅ Prima di presentare un’offerta è necessario organizzarsi:
- La prima cosa da sapere è il valore reale dell’immobile. Il valore riportato in perizia, quello che determina la base d’asta, può essere obsoleto oppure può essere stato calcolato con parametri e indici hanno poca attinenza con le condizioni reali di mercato. Per una corretta valutazione è sempre meglio rivolgersi ad un professionista, nel caso si voglia procedere ad una valutazione in autonomia basandosi esclusivamente sul valore ricavato dai portali immobiliari bisogna prestare attenzione a non sopravvalutare l’immobile che intendiamo acquistare. I portali immobiliare infatti ospitano soltanto i prezzi di richiesta, normalmente molto superiori rispetto al reale valore di mercato dell’immobile!
- La seconda cosa di cui tenere conto sono i costi accessori. L’acquisto di una casa infatti comporta una serie di spese di cui è consigliabile tenere conto prima di presentare un’offerta. Ecco un breve elenco delle spese accessorie a cui andremo incontro acquistando un immobile all’asta:
- Spese professionali
- Sanatorie
- Eventuali ristrutturazioni
- Imposte sull’acquisto
- Spese da sostenere per l’erogazione del mutuo
⚠ Se avete la necessità di accedere ad un mutuo sarà anche necessario prendere contatto con uno o più Istituti di Credito per ottenere una pre-delibera o quantomeno una prefinanziabilità, questo ci darà la totale sicurezza di poter saldare l’immobile una volta che ce lo saremo aggiudicati.
Arrivati a questo punto potremo presentare un’offerta in sicurezza: sappiamo che non avremo sorprese e che l’acquisto che stiamo provando a fare è veramente vantaggioso!
L’offerta dovrà quindi essere presentata entro il giorno indicato nell’avviso di vendita all’interno di una busta chiusa, senza segni di riconoscimento, contenente la cauzione prevista, il documento d’identità dell’offerente e l’indicazione del prezzo di offerta.
- Nel caso di aste indette dal Tribunale l’offerta minima è solitamente individuata nel 75% della base d’asta, se non diversamente indicato all’interno delle ordinanze di vendita.
Chi preferisse presentare un’offerta in forma anonima dovrà necessariamente dare procura ad un avvocato. - Gli altri Enti Pubblici hanno solitamente modalità di presentazione delle offerte molto simili, comunque sempre indicate chiaramente all’interno dei bandi d’asta.
È il giorno dell’asta! Che si fa?
La data, l’ora e il luogo dell’asta sono indicati all’interno dell’ordinanza di vendita.
ℹ Se l’asta è senza incanto dovremo semplicemente attendere l’apertura delle buste per scoprire se ci siamo aggiudicati l’immobile.
ℹ Nel caso di asta con incanto invece sarà necessario partecipare attivamente, nel caso vi siano più offerte sullo stesso immobile. La modalità di partecipazione a questa seconda parte dell’asta sono indicate all’interno dell’ordinanza di vendita e possono variare. Nelle aste indette dal Tribunale si procederà con i rilanci dal proprio posto, effettuando un rilancio minimo ogni minuto con l’offerta più alta ricevuta come base. In questa fase l’aver preventivamente valutato i costi accessori, il reale valore di mercato dell’immobile e la nostra finanziabilità ci consentirà di avere un’idea molto precisa di quale cifra massima potremo offrire per provare ad aggiudicarci la nostra casa, senza correre il rischio di farci prendere la mano.
Mi sono aggiudicato l’immobile… e adesso?
Innanzi tutto: congratulazioni!
Ora sarà necessario procedere con il saldo dell’immobile entro il tempo stabilito dal tribunale o dall’Ente che ha promosso l’asta.
A saldo avvenuto poi sarà necessario attendere il decreto di trasferimento e la liberazione dell’immobile: dopo di che l’aggiudicatario sarà finalmente e definitivamente proprietario della sua prima casa.
ℹ Il Decreto di Trasferimento è l’atto che sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile e sostituisce in tutto e per tutto il rogito notarile.
Dopo aver ottenuto la conferma della firma del Decreto e sarà possibile ritirare il decreto di trasferimento presso il Tribunale o l’Ente Pubblico che ha venduto l’immobile.
Perché rivolgersi ad un professionista e a quale professionista rivolgersi?
Acquistare la casa all’asta ti consentirà di realizzare il tuo sogno, affidarti a professionisti competenti impedirà che si trasformi in un incubo.
Approcciarsi al mondo delle aste immobiliari infatti richiede parecchie competenze: tecniche, legali, immobiliari e finanziarie; fare tutto da soli ovviamente è possibile… ma il rischio di commettere qualche errore è estremamente elevato, soprattutto se non si ha dimestichezza con il mondo immobiliare
Rivolgersi a dei professionisti in questo caso rappresenta un investimento che sarà più che compensato dal risparmio garantito dall’acquisto in asta e dalla sicurezza di fare un vero e proprio affare, senza sorprese!
Quali i sono i professionisti essenziali, quindi?
- Un tecnico: geometra, ingegnere o architetto specializzato nella gestione aspetti urbanistici e catastali, sia per valutare lo stato degli immobili sia per valutare preventivamente costi e rischi collegati ad eventuali sanatorie.
- Un avvocato: per analizzare gli aspetti legali della compravendita e verificare che non vi siano trappole nascoste all’interno dei documenti e delle procedure dell’asta.
- In alternativa è possibile affidarsi a strutture o agenzie che si occupano esclusivamente di aste, fornendo un servizio consulenziale a 360 gradi.
Un team di professionisti si occuperà al posto tuo di tutte le verifiche e di tutti gli aspetti burocratici, così tu potrai goderti a pieno la ricerca della tua nuova casa all’asta.
La Divisione Aste di Immobiliare San Pietro si occupa proprio di questo, ecco alcuni vantaggi:
- Panoramica completa ed aggiornata degli immobili attualmente all’asta
- Valutazione di mercato dell’immobile selezionato
- Verifiche tecniche e legali sull’immobile
- Redazione di un preventivo di ristrutturazione completo
- Redazione dei documenti per la partecipazione
- Supporto nella redazione della richiesta di mutuo
- Affiancamento durante la partecipazione all’asta con incanto o partecipazione in delega completa
- Gestione deleghe pratiche per l’ottenimento del decreto di trasferimento
- Gestione delle pratiche per ottenere la liberazione dell’immobile