“Quando un privato vende un immobile bisogna preventivare diversi costi da affrontare tra i quali alcuni sono obbligatori altri facoltativi.
Iniziamo con quelli facoltativi, che sono determinati da spese relative all’eventuale utilizzo di
professionisti del settore immobiliari, atti a valorizzare al meglio il potenziale dell’immobile da
vendere, utili per aumentare le possibilità di successo nella compravendita. E’ il caso in cui il
proprietario dell’immobile, usufruisca di alcuni servizi,come agenzie immobiliari, home stager, fotografi professionisti ecc..
Ci sono poi alcuni costi obbligatori per la redazione di documentazione tecnica necessaria per poter vendere un immobile. Tali costi sono oneri professionali da corrispondere ai tecnici
incaricati dai proprietari di casa. Tra questi ci sono l’APE (attestato di prestazione energetica), l’RTI (relazione tecnica integrata) ed eventuali spese per sanatorie necessarie per regolarizzare l’immobile oggetto di vendita.
Bisogna inoltre tener conto di eventuali spese condominiali già deliberate (prima del rogito di vendita) anche se non ancora eseguite che restano a carico del venditore, salvo diverso accordo specificato con l’acquirente.
Infine veniamo al capitolo tassazione del privato che vende un immobile.
Nella maggior parte dei casi, non ci sono tasse da pagare, anche se l’immobile venduto ha ottenuto un guadagno grazie all’aumento di valore ottenuto tra l’acquisto e la rivendita dello stesso.
Questo guadagno, chiamato plusvalenza, è tassato solo in alcuni casi previsti dalla legge. A tal fine possiamo dire che la plusvalenza solo se l’immobile venduto ricade nelle seguenti casistiche:
è stato acquistato (o costruito) da meno di 5 anni
non è pervenuto per successione
non è l’abitazione in cui si è stabilita la residenza (anche da parte di familiari) per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita.
Merita una precisazione, la casistica in cui si venda un immobile acquistato con le cosiddette
agevolazioni prima casa. In tal caso come detto in premessa, l’acquirente, pena la decadenza delle agevolazioni usufruite (imposta di registro al 2% della rendita catastale rivalutata e/o 4%IVA su una nuova costruzione), ha l’obbligo di prendere la residenza nell’abitazione entro 12 mesi dall’acquisto dello stesso. Pertanto, viene meno il principio della plusvalenza, essendo l’immobile adibito a residenza principale. C’è però da tener conto, che in caso di rivendita prima dei 5 anni, anche senza presupposti di plusvalenze,il venditore dovrà riacquistare, una abitazione principale entro 1 anno dalla data di rogito. In tal caso il venditore usufruirà di un credito di imposta che verrà scontato dall’imposta di registro da pagare per il nuovo acquisto o in termini di detrazione fiscale in caso di acquisto in iva. Qualora il privato non riacquistasse un’altra abitazione entro l’anno dalla vendita del precedente immobile, dovrà pagare la differenza tra l’imposta agevolata per la prima casa e quella come seconda casa oltre alla sanzione e agli interessi passivi.”
Angelo Rocchi