Quando si acquista una casa i costi sono davvero tanti! Grazie alle detrazioni fiscali possiamo ottenere un bel risparmio, in questo articolo ci focalizzeremo su come funzionano le detrazioni fiscali sul Mutuo, dei requisiti per ottenerle e di come inserirle correttamente all’interno della dichiarazione dei redditi.

Come funzionano le detrazioni fiscali sul mutuo? 

In generale, una detrazione fiscale consente un risparmio d’imposta: all’imposta lorda (IRPEF) potremmo detrarre una determinata somma, pari all’ammontare delle detrazioni fiscali.
Le informazioni relative a questa specifica agevolazione sono contenute all’interno del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi):

Dall’imposta lorda si detrae un importo pari al 19 per cento dei seguenti oneri sostenuti dal contribuente, se non deducibili nella determinazione dei singoli redditi che concorrono a formare il reddito complessivo:
b)gli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati a soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunità europea ovvero a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l’acquisto dell’unita’ immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000 euro. L’acquisto della unita’ immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo.
– Art.15 TUIR

L’ammontare delle detrazioni fiscali sul mutuo consisterà quindi in una riduzione IRPEF pari al 19% degli interessi e relativi oneri, per una cifra massima di 4000€. In parole povere?

➡ Sarà possibile detrarre un massimo di 760€ all’anno!

Per calcolare correttamente l’ammontare delle detrazioni fiscali che ci spettano dovremo seguire la seguente formula, prestando attenzione a inserire nel calcolo interessi e oneri relativi al periodo per cui stiamo effettuando la dichiarazione dei redditi:

➡ Totale detrazioni = (Interessi + Costi Accessori) x 0,19

Per costi accessori, si intendono tutti quei costi tipicamente collegati ad un contratto di mutuo:

• Spese di perizia e di istruttoria
• Le spese notarili, come l’onorario relativo all’atto di mutuo e le spese per l’iscrizione dell’ipoteca
• Le imposte dovute per la pratica di mutuo (0,25% sul capitale erogato)
• Le commissioni pagate al mediatore creditizio o alla banca
• Quote di rivalutazione che dipendono da clausole di indicizzazione
  

➡ Cosa non è possibile detrarre? Non potremo portare in detrazione le quote capitale versate alla banca e il costo sostenuto per l’assicurazione sull’immobile. 

Quali sono i requisiti per ottenere le agevolazioni?

Il requisito fondamentale poter usufruire delle detrazioni è che la casa acquistata diventi la nostra abitazione principale entro un anno dall’acquisto: per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

⚠ Dovremo prendere la residenza all’interno dell’immobile entro un anno!

Come è possibile leggere nel testo di legge, questo requisito è diverso da quello relativo alla residenza necessario per ottenere le agevolazioni fiscali sulla prima casa:

• Avremo soltanto 12 mesi, anzichè 18, per il cambio di residenza
• Dovremo prendere la residenza all’interno dell’immobile e non semplicemente nel comune in cui è ubicato l’immobile

Essendo le tempistiche relative alle agevolazioni sul mutuo più stringenti di quelle della normativa sulla prima casa per poter sfruttare al massimo tutte le agevolazioni che la legge italiana ci mette a disposizione basterà prestare attenzione a quelle indicate in questo articolo. 

In alcuni casi, è possibile usufruire delle detrazioni anche se non è immediatamente possibile trasferire la propria residenza all’interno dell’immobile:

• Quando dobbiamo ristrutturare la nostra nuova casa: Nel caso l’immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’unita’ immobiliare e’ adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall’acquisto.
• Quando la nuova casa è locata al momento dell’acquisto: In caso di acquisto di unita’ immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unita’ immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

⚠ Il contratto di mutuo inoltre dovrà essere stato stipulato a non più di un anno di distanza dall’acquisto dell’abitazione principale, questa condizione è solitamente implicita: la sottoscrizione dell’atto di mutuo di norma avviene contestualmente all’atto di compravendita!

É utile tenere a mente questa prescrizione nel caso intendiate accendere un mutuo solo per finanziare lavori i di ristrutturazione, pur avendo due anni per adibire la casa ad abitazione principale dovrete comunque sottoscrivere il contratto entro un anno dall’acquisto se intendete usufruire delle agevolazioni!

Come funziona quando si acquista la casa con il coniuge?

In generale, per usufruire delle detrazioni fiscali sul mutuo è necessario essere intestatari o cointestatari dell’appartamento per cui si è acceso il mutuo e, fra gli intestatari dell’appartamento, soltanto coloro che sono anche intestatari del mutuo avranno diritto alle detrazioni. Queste saranno comunque da calcolare una volta sola, sulla cifra massima di 4000€ e da dividere, in funzione delle quote, fra i vari cointestatari.

L’acquisto di una casa assieme al coniuge è sicuramente l’evento più comune, solitamente è possibile trovarsi in una di queste situazioni:

• Immobile cointestato con mutuo cointestato:Questo è probabilmente il caso più semplice, la quota di detrazioni verrà divisa equamente fra i coniugi. In caso di comproprietà per ½ la quota di detrazione andrà per metà ad ognuno. 
• Immobile cointestato con mutuo intestato ad uno solo dei coniugi: In questo caso soltanto il coniuge che ha stipulato il contratto di mutuo avrà diritto alle detrazioni, calcolate sull’intero ammontare degli interessi e non soltanto sulla sua quota.
• Immobile e mutuo cointestati, con coniuge a carico:In questo caso, fintanto che il coniuge rimane a carico, il coniuge fiscalmente non a carico avrà la possibilità di portare in detrazione entrambe le quote.

Come fare per usufruire delle agevolazioni?

Il rimborso si ottiene compilando gli appositi campi del Modulo 730 o del Modello Redditi (ex Unico), personalmente o presentando la documentazione ai professionisti ed ai centri che si occupano della compilazione della dichiarazione dei redditi.
La documentazione che certifica le spese effettivamente sostenute a fronte del contratto di mutuo non deve essere allegata alla dichiarazione, deve però essere conservata (come ogni documento fiscale) in modo da poterla esibire in caso di controlli.
Le banche normalmente inviano annualmente una dichiarazione che certifica l’ammontare degli interessi pagati nell’anno in corso, nel caso questo non avvenga è possibile richiederla direttamente alla banca.
Per quanto riguarda gli oneri accessori sostenuti per il contratto fa fede la contabilità bancaria (es:spese di istruttoria) oppure le ricevute.