Dallo scorso 1 gennaio la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto nel nostro ordinamento la necessità che la plusvalenza determinata dalla cessione a titolo oneroso degli immobili su cui sono stati realizzati dei lavori agevolati con il Superbonus sia assoggettata a imposta sostitutiva.

La plusvalenza calcolata nelle modalità previste dal legislatore, e che riassumeremo tra breve, andrà così ad aggiungersi ai redditi diversi assoggettati ad un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26%.

Ma qual è stata la ratio della norma? Come si calcola la plusvalenza? Ci sono delle eccezioni?

Quando è prevista la tassazione della plusvalenza

La Legge di Bilancio ha dunque introdotto nel nostro ordinamento l’ipotesi che si includano tra i redditi diversi le plusvalenze che vengono realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili, se il cedente o gli altri aventi diritto hanno eseguito sugli stessi degli interventi agevolati con il Superbonus, a patto che si siano conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione dell’immobile.

Vi è però un’eccezione. La regola di cui sopra non si applica, infatti, nel caso di immobili che sono stati acquisiti per successione e, ancora, di immobili che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione.

Se tra la data di acquisto o di costruzione e quella della cessione è decorso un periodo inferiore a 10 anni, si terrà in considerazione la maggior parte di questo periodo.

Come si calcola la plusvalenza

Il calcolo della plusvalenza non prevede particolarità rispetto a quanto già noto all’interno del nostro ordinamento: è infatti individuata come differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto. Nel calcolo si potrà tenere in considerazione ogni altro costo che sia direttamente legato all’immobile.

Nell’ipotesi in cui gli immobili siano stati acquisiti per donazione, allora sarà attribuito come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello che è sostenuto dal donante.

Su tale plusvalenza si procederà con l’applicazione di un’imposta sostitutiva sul reddito pari al 26%, la medesima aliquota che è già prevista nel caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquisti o costruiti da non più di cinque anni.

Una norma che scoraggia la speculazione

Passando infine alle motivazioni che hanno indotto il legislatore a optare per questa norma, segnaliamo come sia evidente la finalità di scoraggiare le vendite speculative di abitazioni che sono state oggetto di interventi finanziati con il Superbonus 110%, il bonus fiscale che – anche in virtù della possibilità di cedere il credito o di ottenere lo sconto in fattura – ha consentito a tante famiglie italiane di intervenire sul proprio appartamento a costi irrisori.

La nuova tassazione è in vigore dallo scorso 1 gennaio 2024 e risulta dunque essere già applicabile sulle operazioni di cessione a titolo oneroso in corso quest’anno.