Al momento della sottoscrizione di un compromesso o della firma di una proposta di acquisto, il futuro acquirente allega di norma un assegno in favore del venditore, a titolo di caparra. Ma di che cosa si tratta? E, soprattutto, quali sono le garanzie che può dare all’acquirente?

Cos’è la caparra

Per comprenderlo bisogna innanzitutto definire la caparra come una somma di denaro o di altre cose fungibili che viene versata a titolo di garanzia contro l’inadempimento del contratto o come corrispettivo nell’ipotesi di recesso dal contratto.

Da quanto sopra ne deriva, intuibilmente, che la caparra ha la principale funzione di prevedere un risarcimento nel caso in cui una delle due parti sia contrattualmente inadempimento. Nell’ipotesi in cui invece si proceda al corretto adempimento delle obbligazioni, allora la caparra sarà restituita o – come succede più frequentemente in ambito immobiliare – imputata alla prestazione dovuta.

Di che importo deve essere la caparra immobiliare

Nessuna norma stabilisce l’importo della caparra immobiliare, con la conseguenza che il promissario acquirente può scegliere di individuarne l’entità nei modi e nei termini che preferisce.

Proprio per questo motivo è altresì lecito che il promissario acquirente presenti una proposta di acquisto priva di caparra. Evidentemente, in questo caso la sua proposta risulterà priva di forza: se non vi è caparra, infatti, ciascuna delle parti potrebbe ritirarsi in qualsiasi momento dalla transazione senza alcun tipo di penalizzazione.

La prassi immobiliare vuole pertanto che la caparra sia di importo pari ad almeno il 10% del valore di mercato dell’immobile.

Tipologie di caparra e effetti per le parti

Ora che abbiamo compreso che cos’è la caparra e quali siano le sue caratteristiche di base, è utile compiere un piccolo passo in avanti e illustrare in sintesi quali siano i principali tipi di caparre e quali siano i loro effetti principali.

La prima tipologia che è possibile individuare in tale scenario è la caparra confirmatoria, lo strumento più utilizzato in ambito immobiliare. Prevista dall’art. 1385 c.c., è la garanzia più diffusa per chi vuole acquistare e vendere casa: si tratta infatti di una somma di denaro (o cose fungibili) che una parte consegna all’altra al momento della stipula del contratto, suggellando in tal modo l’impegno assunto.

Nel caso in cui colui che ha versato l’anticipo con tale modalità decida di non procedere più all’acquisto dell’immobile, perderà la cifra versata. Se invece è il venditore a decidere di non volere più procedere alla compravendita, allora l’acquirente ha il diritto di ricevere il doppio della somma versata. All’acquirente spetta anche la facoltà di ricorrere a un giudice per domandare l’adempimento del venditore.

Le altre caparre, meno diffuse in ambito immobiliare, sono:

• penitenziale: disciplinata dall’art. 1386 c.c., ha come obiettivo quello di fungere da corrispettivo del recesso. Se prevista, il recedente perde pertanto la caparra ma – contrariamente alla caparra confirmatoria – non può essere giudizialmente costretto a concludere l’operazione;
• acconto prezzo: è il pagamento anticipato di una parte del prezzo. Non vi è invece funzione di garanzia dell’impegno preso, come avviene con la caparra confirmatoria;
• deposito fiduciario: è un deposito gratuito e infruttifero presso il notaio o la parte mediatrice, da consegnarsi al venditore solo in caso di accettazione della proposta.