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Agevolazioni acquisto “prima casa”

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Le agevolazioni “Prima Casa” ?

Stai pensando di acquistare un immobile?
Per gli italiani la casa non rappresenta soltanto il luogo che ospita la vita domestica, ma anche una delle principali forme di risparmio ed investimento: secondo la pubblicazione “Gli Immobili in Italia – 2017” quasi 8 famiglie su 10 sono proprietarie dell’immobile in cui vivono, un risultato decisamente superiore alla media europea!

Quando si progetta di acquistare un’abitazione le imposte che gravano sulla compravendita sono uno degli aspetti principali di cui tenere conto, possono contribuire ad aumentare il prezzo d’acquisto fino al 10% del valore dell’immobile!
Per facilitare l’acquisto dell’immobile in cui abitare, è nata una normativa fiscale speciale sulla “prima casa”, che prevede numerose e importanti agevolazioni per chi è in possesso di determinati requisiti.

Proseguendo nella lettura scoprirai:

Quali imposte si pagano sull’acquisto della casa ?

Prima di parlare delle agevolazioni “prima casa” è importante descrivere il regime fiscale a cui gli immobili sono sottoposti a prescindere dall’applicazione delle agevolazioni.
Oltre all’imposta sul valore aggiunto (IVA) che è dovuta solo in alcuni casi specifici, a seconda che si tratti di acquisto da privato o da impresa le tre imposte principali sono:

  • Imposta di Registro
  • Imposta Ipotecaria
  • Imposta Catastale
VENDITORE IMPOSTE DOVUTE
PRIVATO o IMPRESA
(con vendita esente da IVA)		 Registro 9%
(con un minimo di 1.000 euro)
Ipotecaria € 50
Catastale € 50
IMPRESA
(con vendita soggetta a IVA)		 I.V.A. 10%
(22% per gli immobili A/1, A/8 e A/9)
Registro € 200
Ipotecaria € 200
Catastale € 200

Quando l’acquisto è soggetto ad IVA ?

Gli acquisti potenzialmente soggetti ad IVA come abbiamo visto nella tabella sono quelli da impresa. Per la legge italiana però solo in alcuni casi specifici le vendite da impresa sono soggette ad IVA:

  • Immobili nuovi: cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure ache dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
  • Immobili nuovi di edilizia sociale: cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi chi acquista dovrà pagare:

  • Il 10% sul valore di compravendita dell’immobile e delle relative pertinenze per tutti gli immobili residenziali diversi dalle categorie A/1, A/8 e A/9
  • Il 22% del valore di compravendita dell’immobile e delle relative pertinenze per tutti gli immobili residenziali appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9
  • Inoltre dovrà corrispondere le seguenti imposte fisse: 200€ per l’imposta di registro, 200€ per l’imposta ipotecaria, 200€ per l’imposta catastale.

Acquisti esenti da IVA & “prezzo valore”?

Nel caso si acquisti una casa da un privato o da impresa un immobile non rispondente alle casistiche riportate nel paragrafo precedente l’acquisto è soggetto a imposta di registro.
In questo caso, al momento dell’acquisto, si dovrà pagare:

  • Il 9% di imposta di registro calcolata, a discrezione dell’acquirente, sul valore di compravendita o sul valore catastale dell’immobile
  • € 50 per l’imposta ipotecaria
  • € 50 per l’imposta catastale.

Il valore catastale che è possibile scegliere come base imponibile si ottiene calcolando rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente fisso di 120 (ovvero 126), ottenendo solitamente un valore di molto inferiore rispetto al reale prezzo di compravendita.

Per comprendere il vantaggio di questo tipo di soluzione proviamo ad esaminare un esempio reale:

Acquisto senza
sistema prezzo-valore		 Acquisto con
sistema prezzo-valore
Prezzo di Vendita € 315.000 € 315.000
Base imponibile Prezzo di compravendita Rendita catastale x 1,05 x 1,20
Ammontare della base imponibile € 315.000 € 109.161,36
(€ 866,36 * 126)
Imposta di registro 9% 9%
Imposte fisse € 100
(€ 50 ipotecaria + € 50 catastale)		 € 100
(€ 50 ipotecaria + € 50 catastale)
Totale € 28.350 + € 100 € 9.824,52 + € 100
Risparmio con sistema
“prezzo-valore”		 € 18.525,48

Come possiamo vedere da questo semplice esempio, utilizzando come base imponibile il valore catastale anziché il prezzo di compravendita in questo caso specifico otteniamo uno sconto di imposta del 65% pari a 18.526€.
Infine, richiedendo l’applicazione del sistema del prezzo-valore si avrà diritto ad una riduzione del 30% degli onorari notarili.

Quali sono le agevolazioni prima casa? ?

Come abbiamo detto i benefici prima casa sono di natura fiscale e consistono in una riduzione dell’aliquota d’imposta, sia per quanto riguarda l’acquisto in IVA sia per quanto riguarda l’acquisto in imposta di registro.
Se l’acquisto è soggetto a imposta di registro l’aliquota scende dal 9% al 2%, con un minimo forfettario di 1000€ con la possibilità di scegliere come base imponibile il minore tra il prezzo di compravendita e il valore catastale, calcolato utilizzando un moltiplicatore ridotto a 110 (rendita catastale x 1,05 + 110, quindi rendita catastale x 115,5).
A questa vanno aggiunte l’imposta ipotecaria (50€) e quella catastale (50€) rimangono invariate.

Acquisto non “prima casa” Acquisto come “prima casa”
Prezzo di vendita € 315.000 €315.000
Base imponibile Rendita catastale x 1,05 x 1,20 Rendita catastale x 1,05 x 1,10
Ammontare della base imponibile € 109.161,36‬
(€ 866,36 x 126)		 € 100.064,58
(€866,36 x 115,5)
Imposta di registro € 9.824,52
(109.161,36 x 9%)		 €2.001,29
(100.064,58 x 2%)
Imposte fisse (ipotecaria e catastale)  € 100 € 100
Totale € 9.924,52 € 2101,29
Risparmio per benefici Prima Casa € 7.823,23

Se l’acquisto è soggetto a IVA l’aliquota d’imposta diminuisce dal 10% al 4,% sempre calcolato sul prezzo di compravendita dell’immobile.
L’imposta di registro (200€), l’imposta ipotecaria (200€) e l’imposta catastale (200€) rimangono invariate.

Per avere un’idea chiara del reale vantaggio fiscale apportato dalle agevolazioni prima casa riprendiamo l’esempio precedente sull’imposta di registro, confrontando:

Acquisto non “prima casa” Acquisto come “prima casa”
Prezzo di vendita € 315.000 € 315.000
Base imponibile € 315.000 € 315.000
IVA €31.500
(€ 315.000 x 10%)		 € 12.600
(€ 315.000 x 4%)
Imposte fisse (registro, ipotecaria, catastale) € 600 € 600
Totale € 32.100
(€ 31.500 + € 600)		 € 13.200
(€ 12.600 + € 600)
Risparmio per benefici Prima Casa € 18.900

Come possiamo vedere dagli esempi fatti, le agevolazioni fiscali prima casa consentono a chi acquista l’abitazione con questa modalità di avere un risparmio fiscale veramente notevole.

Vediamo di seguito una tabella riassuntiva dei due regimi fiscali.

Venditore Imposte dovute Seconda casa Prima casa
Privato o Impresa(con vendita esente iva) Registro 9% 2%
Coefficiente con rivalutazione 126 115,5

Ipotecaria

 € 50 € 50
Catastale € 50 € 50
IMPRESA(con vendita soggetta a iva) IVA 10% 4%
Registro € 200 € 200
Ipotecaria € 200 € 200
Catastale € 200 € 200

Quali sono i requisiti “Prima Casa”? ?

Come abbiamo detto le agevolazioni “prima casa” hanno una finalità ben precisa, ovvero quello di favorire l’acquisto dell’immobile in cui andare ad abitare. Per questo vengono riconosciute soltanto alle persone che si trovano in possesso di specifici requisiti soggettivi ed esclusivamente per una determinata tipologia di immobili.

Chi può acquistare una “Prima Casa” ?‍?‍?

I requisiti soggettivi descrivono quali sono le caratteristiche personali che chi desidera acquistare un immobile come prima casa deve possedere. Le normative sulle agevolazioni specificano che l’acquirente di una prima casa deve necessariamente essere una persona fisica, il che significa che non sarà possibile acquistare una prima casa come società.
L’Agenzia delle Entrate ha delineato altri tre requisiti soggettivi necessari per l’accesso alle agevolazioni prima casa:

  • Non avere un’altra prima casa ❌

    Ovvero non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

  • Non avere un’altra casa nel comune dove si acquista la “prima casa” ❌

    Ovvero non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato.

  • Avere la residenza o lavorare nel comune in cui si trova la “prima casa” ✔

    Questo requisito riguarda invece la posizione in cui si trova l’immobile rispetto alla situazione abitativa e professionale dell’acquirente.
    Quindi, avere la residenza o lavorare nel comune in cui si trova la “prima casa, oppure prendere la residenza all’interno del comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dalla data del rogito.
    Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni.

    Per quanto riguarda questo terzo requisito esistono delle condizioni specifiche in cui è possibile avere comune diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

    • nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive).
    • nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro.
    • nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Quali immobili posso acquistare come “Prima Casa” ?

Per essere acquistato come “prima casa” l’immobile residenziale deve rispondere alle seguenti categorie catastali.

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

Le agevolazioni si estendono anche alle pertinenze a servizio dell’abitazione principale, identificate o identificabili dalle seguenti categorie catastali, con un limite per una unità per tipo.

  • C/2 (magazzini o cantine)
  • C/6 (rimesse, autorimesse o posti auto)
  • C/7 (tettoie aperte o chiuse)

Sfruttando le agevolazioni prima casa potremo quindi acquistare, anche in un secondo momento, al massimo una cantina ed un posto auto o garage da destinare al servizio dell’abitazione.
Le ulteriori pertinenze potranno essere acquistate senza usufruire delle agevolazioni, come se fossero poste a servizio di una seconda casa.

Per quanto riguarda invece le abitazioni “di lusso”, non è possibile procedere all’acquisto agevolato come prima casa.
Questo tipo di abitazioni sono facilmente identificabili in quanto rientrano nelle seguenti categorie catastali:

  • A/1 (abitazioni di tipo signorile)
  • A/8 (abitazioni in ville)
  • A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici)

Come vendere la “Prima Casa” e comprarne una nuova ?

Chi invece vende una prima casa entro i 5 anni dalla data dell’acquisto dovrà acquistarne un’altra entro 1 anno dal momento della vendita, diversamente decadrà dalle agevolazioni godute in precedenza sull’acquisto dell’immobile e sarà soggetto ad una sanzione amministrativa.
Chi è già proprietario di una “prima casa” e desidera acquistarne un’altra sfruttando nuovamente le agevolazioni fiscali potrà farlo, in deroga ai principi riportati nel paragrafo sui requisiti soggettivi, prima di vendere l’immobile precedente.

La condizione a cui è consentito un secondo acquisto “prima casa” è quella di assumersi, al momento dell’acquisto del nuovo immobile l’impegno di vendere quello già posseduto entro 12 mesi dall’acquisto della nuova abitazione. Nel caso non si riuscisse a vendere l’immobile precedente entro 1 anno si perderanno le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile.

Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici.
Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro 1 anno dal nuovo acquisto.

Il credito d’imposta, un ulteriore vantaggio per chi cambia casa ✅

Chi vende una prima casa per effettuare un secondo acquisto agevolato entro un anno ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’iva pagata per il primo acquisto agevolato.
Il credito d’imposta spetta ovviamente anche a chi acquista una nuova prima casa prima di vendere quella già posseduta.
Il credito d’imposta non può essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e per poterne usufruire sarà necessario manifestare tale volontà all’interno dell’atto di acquisto, specificando le modalità in cui si intende impiegarlo che rimangono a discrezione del contribuente se pur vincolate al tipo di immobile acquistato.

Vediamo quali sono le modalità d’impiego del credito d’imposta:

  • Compensazione diretta ✔

    Per chi acquista un immobile da privato è possibile sfruttare il meccanismo di compensazione diretta fra l’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto ed il credito d’imposta ottenendo uno sconto immediato sull’imposta dovuta già al momento del rogito.

  • Detrazione IRPEF ✔

    Chi acquista un immobile nuovo da impresa, quindi soggetto a Iva, non potrà procedere alla compensazione diretta fra Iva e credito d’imposta. Potrà invece ottenere la diminuzione dell’Irpef dovuta al momento della prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto o impiegare il credito per compensare altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

  • Compensazione di altre imposte ✔

    Esiste la possibilità di utilizzare l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.

Per capire meglio come funziona il credito d’imposta facciamo un esempio pratico, ipotizzando di acquistare come prima casa il medesimo immobile degli esempi precedenti, avendo a disposizione un credito d’imposta pari a  € 1.500:

Acquisto da privato
(imposta di registro)		 Acquisto di immobile nuovo (Iva)
Credito d’imposta
(imposta pagata sul precedente acquisto)		 € 1.500 € 1.500
Imposta sul nuovo acquisto € 2.000 + € 100 di imposte fisse
(2% sul valore catastale)		 € 12.600 + € 600 di imposte fisse
(4% sul prezzo di acquisto)
Imposta dovuta al momento del rogito € 600 € 13.200
Detrazioni in fase di dichiarazione dei redditi Nessuna € 1.500
in diminuzione dell’IRPEF o altri tributi e contributi

Decadenza dalle agevolazioni prima casa e come evitare le sanzioni ?

Come abbiamo visto, vi sono alcune situazioni che possono condurre alla decadenza dalle agevolazioni prima casa.
Ecco quali sono:

  • Le dichiarazioni previste dalla legge relative ai requisiti per usufruire delle agevolazioni non sono corrette.
  • Non si trasferisce la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile “prima casa” entro i 18 mesi dalla data del rogito, fatte salve le deroghe espressamente previste per legge.
  • Vendere o donare la propria prima casa entro 5 anni dalla data dell’acquisto senza procedere ad un nuovo acquisto agevolato entro 12 mesi dalla data del rogito. Attenzione: entro l’anno è necessario procedere all’acquisto e non alla semplice redazione del compromesso!
  • Non procedere alla vendita dell’immobile precedente entro l’anno dall’acquisto della nuova prima casa.

Nel caso si decada dalle agevolazioni prima casa si perderanno pertanto i benefici fiscali ottenuti acquistando l’immobile con questa modalità, trovandosi a dover versare all’Agenzia delle Entrate:

  • Le imposte risparmiate, ovvero la differenza fra le imposte dovute per un acquisto come seconda casa e quelle effettivamente versate in fase di acquisto come prima casa.
  • Una sanzione amministrativa, pari al 30% delle imposte risparmiate.
  • Gli interessi di mora, calcolati sulle imposte risparmiate

Come evitare le sanzioni, oppure pagarle in maniera ridotta?

Per coloro si rendessero conto prima dei termini di legge di non poter rispettare gli impegni assunti per quanto riguarda i casi sopra descritti è possibile richiedere spontaneamente la revoca dei benefici prima casa presentando istanza all’agenzia delle entrate.
In questo modo si procederà alla riliquidazione delle imposte dovute sull’acquisto dell’immobile e si eviterà la sanzione amministrativa, pari al 30% dell’imposta dovuta.
Chi si rendesse conto di essere decaduto dai benefici prima casa una volta decorsi i termini di legge e non avesse ancora ricevuto un atto di liquidazione o un avviso di accertamento invece potrà ottenere una riduzione della sanzione amministrativa attraverso l’istituto del ravvedimento operoso.
Nel caso si ricevesse un avviso di revoca delle agevolazioni “prima casa” invece sarà possibile rateizzare l’importo dovuto in un massimo di 8 rate trimestrali di pari importo o, se la maggiore imposta dovuta è superiore a 50.000 euro, in un massimo di 16 rate trimestrali.

Benefici e requisiti del “mutuo prima casa” ?

Chi intende accedere ad un mutuo per acquistare il proprio immobile “prima casa” ha la possibilità di detrarre parte degli interessi passivi pagati sul mutuo. Può essere portato in detrazione il 19% degli interessi passivi sul mutuo fino ad un massimo di € 4.000. Questo significa che potremo detrarre dall’Irpef nel 730 o nella dichiarazione dei redditi modello Unico, una cifra massima pari a 760€ per gli interessi sul mutuo prima casa.
Per poter usufruire di questo beneficio fiscale è necessario prendere la residenza entro 12 mesi (e non 18 come per le agevolazioni pirmacasa) esattamente nell’immobile acquistato, e non solo nel comune in cui si trova l’abitazione.